土地使用权出租买卖不破租赁适用么？-法师兄

土地使用权出租买卖不破租赁适用么？

来源：法律编辑整理时间： 2023-03-29 21:32:28 428 人看过

不适用。因为我国法律规定上明确说过：土地权是属于国家或者农村集体所有的，个人无法取得土地所有权。既然个人无法拥有土地所有权，那么就谈不上租赁或是买卖了。一般房屋才适用于买卖不破租赁。

一、买卖不破租赁的客体范畴

从语义来看，买卖不破租赁的客体是租赁物，但是，租赁物指的是动产还是不动产，在审判实践中存在争议。有以下三种观点：第一种观点认为既可以是不动产也可以是动产，但动产应为不可替代的非消耗物，或者以可消耗物为租赁物的，只能用于为特定目的的使用，例如用于展览。第二种观点是既包括不动产也包括动产，不对租赁物做限制。第三种观点是只能是不动产，例如房屋、船舶、土地使用权等。其中，土地属于国家所有或者集体所有，单位或个人仅有土地使用权，根据宪法的规定，土地使用权可以依法转让、出租，那么，对于存在于土地使用权之上的租赁合同，在土地使用权转让时，其租赁关系亦应仍然有效，即应当类推适用买卖不破租赁原则。

纵观各国立法，倾向于将客体限定于不动产。德国民法571条第1款规定，出租人的土地在交付承租人后，由出租人让与第三人时，受让人代替出租人取得在其所有期间因租赁关系所产生的权利义务。第580条规定，除另有其他规定外，关于土地租赁的规定，也适用于住房和其他房屋的租赁。日本民法第605条规定，不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，亦发生效力。王泽鉴先生论述，“外国立法例，虽系特定社会为解决特定问题所采取之对策，但其所表现的，亦属一种法律规则”，“参酌外国立法例(判例学说)以为本国(地区)法律解释之用，乃是文明国家之通例。”

属于自己的东西，才有权支配，或买或卖或租赁，不是自己的东西当然无法随意支配。这个道理在土地上也一样适用，按照我国法律规定：土地属于国家，既然所有权不是你的，那就不能越俎代庖。不过要是自己的房屋就可以随意支配啦，买卖不破租赁这个实际上是对租户权益的一种保护。

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