业主的维权方式是：1、协商。双方依靠自身力量，相互妥协和让步，解决纠纷。该方法快捷简便、心平气和，但应以书面方式记载协商内容。2、调解。由第三方介入促使争议各方相互谅解和让步，最终化解矛盾。当争议各方失去对话基础，寻求第三方调解实为高明选择。3、仲裁。将纠纷提交仲裁机构，由其居中裁决的纠纷解决机制。仲裁一裁终局制，一方不履行仲裁裁决，对方可以申请法院强制执行。4、诉讼。一方向法院提出请求，由法院裁决纠纷的制度。诉讼是最终、最权威的纠纷解决机制，是当事人保护权利的最后屏障。

开发商违规超建双处罚严重擅改规划应赔业主

开发商违规超建双处罚

本报记者徐－伟

2011年4月11日，黄某购买了某房产公司开发的商品房。根据规划部门审批，该小区地块控规容积率为2．2，规划批建容积率为不大于2．0，规划许可面积为2．7万余平方米。然而，开发商在建设过程中，不但增加了楼层，还增加各楼层面积，最终使该小区面积达3．4万余平方米，超出审批近7000平方米。

在被行政部门罚款之后，开发商又被业主告上法庭，要求开发商就违规超建行为给业主造成的损失进行赔偿。

法院审理后，一审法院判决开发商赔偿业主黄某、沈某9700余元。一审宣判后，开发商不服，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。重庆一中院审理后，终审驳回上诉，维持原判。

法官称，开发商擅自变更规划许可，超建楼层和楼层面积，使小区实际居住面积增加，致使业主所购房屋的实际居住环境和生活舒适度变差，房屋价值相对下降，已对业主造成损害，应予赔偿。

据介绍，开发商违规超建行为在被行政处罚之后，是否还需对业主承担民事责任，司法实践中存在一定的分歧。具体到本案而言，开发商违规超建面积近7000平方米，占规划许可面积的近四分之一，属于严重的超规模建设行为，对业主居住环境和舒适度造成损害是客观存在的。因此，本案中，行政处罚并不排除开发商的民事责任。

法院根据业主客观损失、所购房屋面积和开发商可能因超建而获得的利益等情况，参照“损益相抵”原则酌情确定了上述赔偿金额。

《物业管理条例》第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。