房屋权属登记程序不规范是否应当撤销登记

1998年9月11日，案外人李某（A公司经理）以沈阳第十二建筑公司一分公司的名义与孙某签订铝合金加工承包合同。2001年11月8日，孙某向A公司交纳了诉争房屋的采暖费，次日交纳物业费、防盗门费等相关费用，此后孙某一直在此房居住。2001年5月9日，被告沈阳市房产局委托沈阳市浑南新区房产局代发新划分规划区新建房屋的房屋所有权证。2005年1月17日，A公司与第三人孔某签订购房合同，约定将诉争房屋作价每平方米1600元抵给孔某所有，余款41600元由孔某返还给李某。2005年9月12日，孔某向沈阳高新开发区人民法院提起民事诉讼，要求孙某腾退诉争房屋。沈阳市中级人民法院作出（2005）沈民（2）房终字第908号民事裁定，驳回孔某的起诉。2005年7月至2006年8月，孙某到沈阳市浑南新区房产局说明诉争房屋权属存在争议，该局建议孙某走司法程序。2006年9月5日，沈阳市浑南新区房产局为孔某颁发了诉争房屋的所有权证。2006年8月21日，孙某向沈阳高新开发区人民法院提起房屋确权之诉。沈阳市中级人民法院作出（2008）沈民二终字第33号民事判决，以孔某已取得诉争房屋的所有权证为主要理由，驳回孙某的诉讼请求。孙某向沈阳高新技术产业开发区人民法院提起行政诉讼，请求撤销沈阳市房产局为孔某颁发的房屋所有权证。

法院判决：应当撤销房屋登记

本案的争议焦点是对房屋“权属有争议”应如何界定。1995年城市房地产管理法第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；……（五）权属有争议的。”从该条规定可以看出，第（二）项规定与第（五）项规定之间为并列关系，而非包含关系。因此，认定房屋权属有争议的法定条件，不能局限于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的情形。相反，房屋权属有争议应当是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利之外的其他情形。虽然法律对“权属有争议”作了较为原则性的规定，但不能因为法律规定不明确而损害当事人的合法权益，法院在适用法律时应当根据立法原意作出合理解释来弥补法律的不完善。本案中，针对涉案房屋的权属问题自2005年就产生争议，先后由孔某和孙某提起两轮民事诉讼，生效民事判决已认定2005年7月至2006年8月孙某到具体办证机关沈阳市浑南新区房产局说明诉争房屋权属存在争议，该局建议孙某走司法程序的事实；而孙某采纳了行政机关的建议，已于2006年8月21日提起案涉房屋的确权之诉。在这种情况下，应当认定案涉房屋的权属存在争议，根据1995年城市房地产管理法第三十七条第（五）项的规定，案涉房屋属于不得转让的法定情形，沈阳市房产局在孙某多次告知案涉房屋权属存在争议的情况下，仍然在民事确权诉讼期间办理房屋所有权登记的行为违反法律禁止性规定。

律师说法：如何认定本案登记程序是否正当

关于颁发房屋所有权证过程中是否缺少“公告”程序的问题。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十条的规定，房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋所有权证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。虽然是否公告属于登记机关的行政裁量权范围，但这种裁量权并不是完全不受限制，关键是对“有必要”如何把握。本案中孙某在发证前多次到办证机关告知房屋权属存在争议，应当属于“有必要”进行公告的情形，以保护利害关系人的合法权益。沈阳市房产局未履行公告程序，属于违反法定程序。

关于沈阳市房产局提出的孙某没有提交书面异议申请，未提供对争议房屋有请求权的证据，因而所提异议不成立的问题，由于申请人向登记机关主张房屋权属有争议的程序和要求，法律法规未作明确规定，即使实务中需要提交书面申请及相关材料，登记机关也应尽到释明义务，告知申请人应提交哪些材料，但沈阳市房产局未提供证据证明曾向孙某要求提供相关材料而孙某未予提供，亦不能成立。