一、二手房价钱如何评估
一套二手房价值几何,可不是评估师凭经验毛估出来的,必须有一整套计算操作办法。影响一套二手房屋市价的因素很多,物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级等。
评估业与寻常百姓的生活密切相关,最常见的要数置换物业评估了。随着房产二、三级市场日益繁荣,二手房估价作为房屋置换前期的重要环节,受到广泛关注。
1、毛估说不过去市场比较可摆平。
一套二手房价值几何,可不是评估师凭经验毛估出来的,必须有一整套计算操作办法。目前,主要采用市场比较法,通常选择三套符合以下要求的可比物来:与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。把这三套房子的成交价格作为比较对象,加入几方面的修正系数最终得出的算术平均值,就是委托估价房屋的评估价。
2、二手房定价相关系数多多。
影响一套房屋市价的因素很多,物业类型、结构、层次、朝向、室内净高、开间跨度、建造年代、权属、地段等级、面积、房型、采光、厨卫大小、建筑质量、电梯数量和品牌、外立面造型、物业内外部装修、得房率以及物业所处外部设施、基础设施、居住人气、小区容积率、区域规划等,都得加以适当的考虑。例如,一套房屋,朝向以南向为准,东向减5%--6%的系数,西向减10%;多层住宅楼层以3层--4层为准,底层减5%--6%,顶层减10%;新旧里最多可减40%;房型的系数加减就更加复杂,两房一厅以厅12平方米为基准,同时还要考虑厅的利用价值(如过道厅和独立厅、明厅和暗厅之别);厨房、卫生间以4平方米为准,小于4平方米要减2%--5%,明间与暗间又有区别;还有得房率的高低与加减系数也密切相关。同样一套住宅,买卖双方的心理价位难免背道而驰,买者认为价格评估得太高,卖者又说估得太低,最终谈不拢不欢而散,这是常有的事。其中原因有业主方面的,也有物业评估方面的。
3、二手房具有时效性。
业主对二手房估价的认识存在着一些误区。二手房估价有个最重要的特征--时效性,三级市场房屋价格波动较大,变化周期短,几个月就必须刷新一次。有的业主不了解这一点,常常质问:我与邻居房型、面积相同,为什么他能卖发5万元,我的估价才24万元?影响二手房估价的因素很多,但有的业主强调个别因素,却不能综合考虑。装修不具备保值性,一般装修三年以上估价降为0,很多业主却以为装修花过大钱,理应卖个好价。
另一方面,二手房评估至今还没有形成一套既科学又符合市场规律的评估体系,专门从事这项业务的评估机构很少。整个房屋置换市场中鱼龙混杂,社会上许多置换中介机构从业人员缺乏基本的专业知识和职业道德,不对置换物业进行现场勘查,有的还故意压低物业价值以牟取暴利,客观上造成了业主的信任危机。
二、二手房房价评估要注意什么
二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。买家通过评估知道所买房屋是否物有所值;业主通过评估知道自己房子的市价所值;房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格;评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。
二手房的价格到底如何评估呢?房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下一般选用市场比较法对房屋进行评估。市场比较法是指:挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的市场实例与所评估二手房进行比照,然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正,以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。修正价格的因素包括:所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制;房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限;房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。
专业人士表示,在二手房价格的评估中以下几个因素的影响最为关键。
首要因素,位置、地段。二手房与新房价格一样,北边比南边贵,城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元、平方米,同样,二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元、平方米以上的落差。
第二因素,房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋,配套设施越齐全的小区,管理越到位,价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。
第三因素,房屋朝向。买房讲究坐北朝南,因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右、平方米的落差。同样,在房屋结构上,户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。
第四因素,房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显,但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。
毕竟作为卖方肯定是想多卖钱,而买方自然是想要以最低的价格购买到满意的二手房,由于存在一种这样的情况,因此就需要有专业的机构对二手房的实际情况进行评估,然后确定一个当前的价格,供当事人进行参考。
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二手房房价评估青海在线咨询 2022-08-09关于二手房房价评估目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括: 1.所在小区的均价,以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格 2.周边小区类似房源的挂牌价和成交价格 3.所在小区和所在板块的房价走势 4.被估算二手房的特性,包括房型、楼层、装修、朝向、楼层、面积、房龄、小区内位置、景观等等。 对于上述因素,采用科学的统计理论和数学模型算法,计算出各因素对房价的
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二手房的评估价是什么意思?澳门在线咨询 2022-07-18我去说一下二手房评估价是什么意思吧:分为贷款评估和缴税评估。 房地产公司和税务部门针对房屋做出的市价估算都是存在评估区间即从最高值到最低值。 房地产所做的评估是在贷款买卖中才会有的,他们出具的评估报告作为银行衡量买方贷款额度的评判标准;税务部门所做的评估是在购房人缴税的时候依据。
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什么是二手房评估价宁夏在线咨询 2022-07-181、向银行申请房贷需要用到二手房评估价,办理住房按揭贷款的时候,银行会委托评估公司进行评估,又或者按照房管局的评估价确定你能贷到多少款; 2、缴纳二手房交易税费需要用到二手房评估价,比如二手房需缴纳的税费如增值税、契税、个税等,都是在评估价的基础上、乘以对应的比例所得出的。为了避免买卖双方签订阴阳合同避税,所以相关部门也会对交易房产进行评估; 3、房屋保险需要用到二手房评估价,一旦被保险的房屋出现