2003年6月8日国务院总理温家宝签署第379号国务院令,物业管理行业期待已久的《物业管理条例》(以下简称《条例》)诞生了,《条例》中第二十八条至第三十一条内容明确规定了物业管理企业承接验收的内容及相关要求,规范了物业管理企业承接和验收的行为。根据《条例》及近年来本人在前期物业管理的实际运作过程中摸索总结的经验,现就其中的几个重要环节加以阐述,供相关领导参考指正。
一、物业管理公司决策层要高度重视承接和验收工作,充分发挥公司的整体资源优势,保障新项目的承接和验收得以顺利进行。
二、注重现场考察,根据招投标文件及管理委托合同编制承接和验收工作计划,并强调计划的严肃性。物业管理公司在完成招投标之后,应及时与招标方取得联系,组织专业人员进入现场考察,细致了解管理委托合同所规定的管理内容和范围,特别是设备设施的现状,为物业承接和验收打下坚实的基础。另外,物业管理公司应根据招标方入住的时间要求及管理委托合同中关于管理范围及服务标准的要求,组织专业人员编制接管验收工作计划,计划中应明确工作内容、各专业职责、工作标准及时间安排,若有条件还应绘制接管验收统筹图,加强工作的计划性及严肃性,使接管验收工作有条不紊地进行。
三、依据新项目的资料、国家和行业标准及现场考察情况编写接管验收方案。在编写接管验收方案时,物业管理企业经常会遇到招标文件不详细、图纸资料不全、现场部分设备设施满足不了管理委托合同中服务标准的要求等问题。这时,物业管理公司应该怎么做呢?首先,接管验收方案应该依据国家标准及现场考察情况编写,国家及建设部颁布的《房屋接管验收标准》、《建筑工程施工质量验收标准》、《地下防水工程质量验收标准》、《通风与空调工程施工质量验收标准》、《智能建筑工程质量验收标准》、《电梯工程施工质量验收标准》等,物业管理企业的工程技术人员应准确掌握,并将其作为接管验收的依据。
其次,物业管理企业与招标方需要建立必要的沟通渠道,特别是工程问题的整改,物业管理企业要力争得到招标方的支持,因为这将对楼宇今后的运行起到深远的影响。再有物业管理企业各部门应编写下列接管验收方案:《前期物业管理工作进度计划》、《钥匙交接方案》、《入伙入住方案》、《设备设施接管验收方案》、《图纸资料交接清单》等,接管验收方案的编写是接管验收工作的重要环节,方案的好坏直接影响到工作质量。
四、人员培训并组织接管验收的实施。在新项目启动之前,要对员工进行培训,主要分为入职培训和岗前培训。入职培训主要是向员工宣讲企业文化、服务意识、礼仪礼貌、物业基础知识等,岗前培训主要是向员工宣讲安全消防知识、岗位职责、操作规程及接管验收方案并进行考核,考核合格者方可上岗。在新项目的人员配备上,要重视新老搭配,从老项目上选派骨干从事接管验收工作,从社会上招聘专业技工,这样老员工拓宽了知识面,新员工也通过接管验收锻炼成为一名符合企业要求的员工。
五、接管验收工作中应注意的几个问题。
1、物业管理企业在接管验收工作中应注意处理好几个关系:物业管理企业与项目开发商、物业管理企业与业主、物业管理企业与监理公司、物业管理企业与项目总承包商、物业管理企业与项目工程分包方的关系等。物业管理企业在接管验收阶段难免会与他们发生矛盾,如何妥善解决是工作中的难点。
2、物业管理企业在接管验收工作中还要从物业的使用及维护角度进行验收,看其是否能够满足业主的需求,存在的设计缺陷如何整改?物业管理企业不能光提问题,还要拿出让发展商接受的方案,为今后减少业主在使用中的纠纷打下基础。
3、物业管理企业的接管验收工作是在工程竣工验收以后进行的,通过政府主管部门验收后,工程已经由总承包商移交给项目的发展商了。因此物业管理企业在接管验收工作中提出的问题如何让发展商接受,如何整改并加以解决,都会直接影响今后物业的运行。
4、物业管理企业应该高度重视文件资料的接管工作,为今后的工作做好准备,并争取得到发展商的支持,明确物业今后的评优是发展商品牌的延续,将为发展商今后的销售起到积极的促进作用。
5、物业管理企业应该高度重视设备设施的保修合同,它将直接影响到物业管理企业的管理水平及运行成本。
-
物业的接管验收
99人看过
-
物业接管验收注意事项
474人看过
-
关于前期物业管理有何规定
307人看过
-
前期物业管理与物业服务有什么关系
364人看过
-
前期物业管理合同前期物业管理合同范本案
76人看过
-
前期物业管理的相关流程
140人看过
前期物业管理是指房屋自售出之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。 搞好前期物业管理有利于房地产开发企业物业管理建设的质量和销售,有利于维护业主合法权益,对开发商利益、业主权益和社会稳定都具有重大意义。... 更多>
-
业主能否参与物业承接查验台湾在线咨询 2022-11-15一般情况下,物业承接查验的参与者是物业服务单位和建筑单位; 但是根据我国《物业承接查验办法》第三十一条的规定,查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验的过程和结果可以公证。 业主代表参加物业承接查验,一方面可以深入了解建筑的整体情况,另一方面可以对查验过程进行监督,保证查验的公正,维护业主的正当权益,以便物业管理企业能更好地向业主提供服务
-
业主能参与物业承接查验吗?海南在线咨询 2022-12-08一般情况下,物业承接查验的参与者是物业服务单位和建筑单位; 但是根据我国《物业承接查验办法》第三十一条的规定,查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验的过程和结果可以公证。 业主代表参加物业承接查验,一方面可以深入了解建筑的整体情况,另一方面可以对查验过程进行监督,保证查验的公正,维护业主的正当权益,以便物业管理企业能更好地向业主提供服务
-
业主能参与物业承接查验吗西藏在线咨询 2023-02-18一般情况下,物业承接查验的参与者是物业服务单位和建筑单位,但是根据我国《物业承接查验办法》第三十一条的规定,查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加,可以聘请相关专业机构协助进行,物业承接查验的过程和结果可以公证。业主代表参加物业承接查验,一方面可以深入了解建筑的整体情况,另一方面可以对查验过程进行监督,保证查验的公正,维护业主的正当权益,以便物业管理企业能更好地向业主提供服务。
-
物业承接查验档案的所有权归谁广东在线咨询 2023-02-19物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备情况的备案。 根据我国《物业承接查验办法》第三十五条的规定,企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向业主委员会移交物业承接查验档案。物业承接查验档案是有关业主所在区域的各种设备的具体情况的记录
-
物业可以承接查验收办手续吗湖南在线咨询 2021-11-06业主可以派代表参与物业承接检查。物业承接检验分为物业与建设单位之间的早期承接检验,更换物业服务企业时,业主委员会与物业服务企业之间的承接检验。可以邀请业主代表参加物业承接检验,并书面告知业主物业承接检验备案情况。