（一）签订正式的购房合同前所交的定金。正式的购房合同在签订之前所交付的定金其实也就是立约的定金，是指为了保证订立正式的合同所交付的定金。一般来说，我们签订认购书或者意向书的时候约定交付的定金作为要签订正式的合同的担保，这种定金其实就是立约的定金。如果因为一方的原因导致最后没有签正式的商品房的买卖合同，那么应当适用定金罚则。这也就是说，购房者如果交了定金但是又不想再买房，那么开发商就可以不退房子定金。如果开发商已经收了定金但是不卖房，要双倍的赔偿定金。但如果是因为不能归责于双方的事由，导致商品房的买卖合同不能订立的，购房者则可以要求来退还定金。所谓的不能归责于双方的事由其实主要有银行按揭未获批准等第三方原因或当事人不能协商一致的商品房买卖合同条款并未在房屋认购书或意向书中约定的情况等等。这里提醒购房者，如果能证明开发商不卖房导致自己的损失大于双倍赔偿的定金，还可以主张开发商赔偿损失。

（二）商品房买卖合同中约定的定金。正式的购房合同中约定的定金一般分两种情形，一种解约定金；另一种是违约定金。签订购房合同时要对定金的性质进行约定。因为购房合同一旦签订就生效，约定不同性质的定金，法律后果是不同的。

1、如果合同约定的是解约定金，在适用定金罚则后，不得再要求强制履行合同，但当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。比如开发商和购房者签订合同时约定了交付10万作为解约定金，如果购房者看上别的房子不想买这套了，这10万就作为解除购房合同的条件归开发商，但是开发商不能再要求购房者买自己的房子。

2、如果合同约定的是违约定金，在适用定金罚则后，可以选择要求继续履行合同或者选择解除合同，并当合同解除损失大于定金赔偿额还可要求对方承担损害赔偿责任。还是举例说明，购房者和开发商约定交付10万作为违约定金，如果开发商到期不卖房，不但要双倍赔偿购房者20万违约金，如果购房者要求履行合同，开发商还要卖房给购房者，还要承担给购房者造成的大于双倍赔偿的损失。总之，无论约定何种定金，一方违反合同约定，在适用定金罚则后，还需承担损害赔偿责任，但当事人需举证证明损失大于定金赔偿额，并且这个损失是在签订认购书或商品房买卖合同应当能预见到的，不能漫天要价。