物业合同纠纷不适用专属管辖，物业合同纠纷由被告住所地和合同履行地人民法院管辖。

根据《民事诉讼法》第二十三条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第一、二款规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

物业管理合同纠纷为何增多

在物业管理中，业主与物业公司之间存在法律关系以物业管理合同为表现形态。在我国，随着物业管理业的兴起，各种因物业管理合同而引起的纠纷随之出现并不断增多，案件数量呈逐年上升趋势。究其成因，主要有如下几个方面：

1、少数物管企业的不规范行为使该行业处于比较被动的局面。一些物业管理企业素质不高，缺乏现代化物业管理技能，日常工作中不能按合同、制度办事，工作方法简单，态度生硬，使一些本可以协商解决的矛盾激化。

2、物业管理作为一种商品的消费观尚未完全确立。虽然部分业主已感受到了物业管理新体制的优越性，但也有部分业主还未真正理解物业管理，造成了对物业管理企业绝对服务和无限责任意识的扩张。有部分业主把本应由自己承担的经济义务、应由政府承担的治安职能、应由公用事业企业承担的经营管理职能都归结为物业管理责任。

3、现行物业管理的法律制度及配套文件尚不健全。如业主大会和业主委员会的法律地位设计上存在局限性，使业主大会的运作出现协调成本高、沟通过程难的缺陷；由于缺乏对业主委员会的有效制约和监督，民主协商和少数服从多数的原则没有得到充分体现。

4、开发遗留问题造成众多物业管理纠纷。目前物业管理纠纷中，有相当一部分是开发建设遗留问题所引起，主要表现在：规划变更引起居住环境的改变；开发单位未按规划设计要求建设物管配套设施；小区配套设施权属不明，如地下车库、物管用房等，工程完工，开发企业撤走后，问题甩给了物管企业，从而造成了物管企业与业主的诸多纠纷。

业、管关系处理的好坏，直接关系到小区业主的切身利益，也影响到社会的和谐稳定。因此，笔者通过对此类案件的审理和分析研究，建议采取以下对策：

1、进一步健全物业管理法律制度及相关行政规范，保障业主委员会的依法成立及基本运作，强化业主委员会的维权职能。建立对业主委员会的有效制约监督机制，以保障广大业主能通过正当有效途径来表达意志，从源头上化解矛盾，减少纠纷。

2、规范物业管理公司的管理服务行为，强调物业管理公司依法、依约行使其权利，通过相关职能部门和业主委员会的监督，促使物管公司财务透明、公开，服务标准、规范，进行人性化管理。

3、确立新的物业管理消费观，使业主理解到其支付物业管理费用，所得到的是物管公司协助其创造的舒适环境和提供的优质服务，物业管理是一种商业行为，业、管双方是一种合同关系，双方的权利义务源于双方所签订的物业管理合同，物管公司是基于合同约定进行管理提供服务，并非无所不能，以避免业主对物业管理公司无限责任意识的扩张。

《民事诉讼法》第二十三条

因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第一、二款

民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。