世界各国的民法规定中都规定了：不动产的所有权，适用不动产所在地法律。有以下几种情况应当注意：

1、基于这一条规定，双方离婚时所涉及的财产纠纷，不一定能够在离婚时一并解决。也就是说，如果双方办理离婚时，还有部分不动产是在其他国家或地区，那么在办理离婚的法院，只能处理位于该离婚地法院的不动产和动产，对于不在离婚地法院的不动产，双方只能另行在该不动产所在地解决该不动产争议。

2、离婚双方已经在其他国家办理了离婚手续，但涉及不动产在中国尚未分割处理。如果双方对位于中国的不动产不能协议解决而需通过法院诉讼解决的，双方应当首先向提出申请一方所在地的中级人民法院申请承认双方在国外的离婚是有效的，之后才能请该不动产所在地法院诉讼解决财产纠纷。

一、房屋分割的规定

(一)一方赠与另一方房产，离婚房产如何分割

婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照赠与合同的规定处理。此时，如果一方赠与另一方房产，哪怕是结婚很多年，只要是房产未过户的，赠与一方也可以撤销赠与，离婚时房产还是属于赠与一方，不予分割。

(二)一方父母出资购房，离婚房产如何分割

婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。此时，婚后一方父母出资买房的，产权登记在自己子女名下的，是对自己子女的赠与，与婚姻关系存储期间的另一方没有任何关系，离婚时作为夫妻一方个人财产，不予分割。

(三)双方父母出资购房，离婚房产如何分割

由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。婚后由双方父母出资购买的房屋，不管产权登记在哪一方名下，离婚时按照出资份额按份分割。

(四)一方婚前购买房屋，离婚房产如何分割

夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应由产权登记一方对另一方进行补偿。此时，对于婚前购买的房屋，即使婚后共同还贷的，房子也属于夫妻一方个人财产，离婚时财产不予分割。

(五)以父母名义买房，离婚房产如何分割

婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。此时，双方用共同财产以父母名义买房，产权登记在一方父母名下的，房子的产权属于父母，离婚时不属于夫妻财产，不能分割，只能按照出资情况，算作债权要求偿还出资额。

(六)以按揭贷款的方式买的房屋，房产如何分割

以按揭贷款方式买的房屋所有权归属是有特殊性的。在婚姻关系存续期间，双方是以共同收入来偿还银行贷款本息的，所以只能认定该套房屋的现有价值属于夫妻共同所有。对于房屋产权的分隔，在实践中，分割夫妻共同财产，原则上应当均等分割。根据生产、生活的实际需要、财产的来源等情况，由双方协议处理。但应当分两种情况区别对待：

一是在婚前，夫妻一方在婚前已付了房款，那么这个房子肯定是夫妻一方婚前个人财产。

二是在婚后，偿还房屋的按揭贷款是由双方共同支付的，应当归属于双方共同财产，按按揭的数额分割。

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一千零八十七条离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成的，由人民法院根据财产的具体情况，按照照顾子女、女方和无过错方权益的原则判决。

二、涉外民法典律风险

1、长期分居，杳无音讯

有的人抱着能去国外的目的结婚，想以夫妻的名义办理赴外签证。由于签证一直遭到拒签，双方的感情开始破裂，后来逐渐失去联系。聚少离多的日子持续多年后失去了联络，只能解除名存实亡的婚姻关系。某些情况下，如果双方均为外籍，婚姻缔结地在国外，由于管辖权的限制，国内法院和所在国法院都不予受理，导致当事人无法离婚。

2、涉外离婚，相对复杂

涉外离婚如一方系外籍人员以及一方或双方居住在国外的，存在离婚周期长、程序复杂等问题。不知道配偶下落，法院必须先行送达，送达没有回执则需要公告。一些国外当事人即使接收到了应诉通知和传票，也不理不睬。于是一个离婚官司持续一年半乃至更长的时间也属正常。除了费时，虽然我国与有些国家签订了“司法协助”条约，但在实际送达过程中，当事人还是需要支付一定的费用。涉外离婚案件的一方当事人如果是外籍人士，国内一方在起诉时还需要将相关法律文件翻译成所在国的文字后再送达，而且必须在指定的专门翻译公司翻译，并由翻译公司盖章确认。高昂的费用也使一些离婚诉讼当事人难以承受。

3、财产分割，难以落实

另外，涉外离婚中财产分割也是较大的问题。按照国际私法原则和国家主权原则，不动产适用不动产所在地国法律，也就是说夫妻在国外的房屋、门面之类的不动产，如果在国内离婚，需要适用不动产所在地的法律。如果遇到一方恶意转移、隐匿共同财产，国内一方面临的争取自己财产的阻力则更大。同时，国内一方当事人往往没有能力对国外一方当事人在国外的财产提供充分证据，致使在国外的夫妻共同财产难以查明，影响对国内一方当事人合法权益的保护。