法拍房在办理过户手续时，需出具法院的《裁决书》和《协助执行通知书》，房地产交易中心即可准许过户，且前提条件是产权明晰，且债务人配合交房。但实际操作过程中，还是存在不少买受人无法顺利过户或者交房的情况。收房的风险，应该是法拍房最大的风险。也就是，买法拍房过户容易，但有人住里面，可能不容易腾空。原业主房子被拍卖，过户容易。但原业主或是屋内住着老人，赖着不走。如果是其唯一住房，法院也很难协助强制执行。物业这类无关联第三方，更指望不上。除此之外，通常“买卖不破租赁”，法拍房如果有人在租，也不能强制执行。这会给人钻很大的空子。如果原业主，已经打定主意还不起钱，用房子来抵债。想办法弄一份20年的租赁合同(且走账)，让人帮其长期占着或者存放货物占着房子，不给收房。这种要打官司才能收房，会非常麻烦。这相当于买了房，却长期住不上也没法换租金拿到房子产生的现金流收益。有人住着赶不走，再转手卖，也相当难。最终通过法律手段处理这些，问题也能解决。但终究各方面成本太大。最干脆的办法还是，尽量避开这种房源。

一、法院流拍的房子可以私下购买吗

法院流拍的房子不能买。造成流拍的原因有

1、不良资产过多。法院在执行过程中，查封被执行人的财产是强制性的，查扣财产的种类、流通情况以及市场条件均有所不同，而且大多数不是优良的资产。优质的资产，当事人在诉讼中往往主动出卖达成调解协议，或执行和解。不良资产被执行人自已在一定的价格范围、一定的时间内无法自己变现，自行履行判决。

2、拍卖物有瑕疵。在法院强制拍卖过程中，拍卖物本身有瑕疵或拍卖物有权利瑕疵，法院和拍卖公司对瑕疵均不承担担保责任，购买者对购买法院委托拍卖的标的物心存疑虑，一旦成交后买受人的权利得不到保障，且交付不及时，更有甚者买受人价款交付后迟迟得不到标的物或已收到标的物后被执行回转。

3、资产评估价高。大部分流拍案件就是因为评估价过高，不是因为没有购买者，而是由于价太高，资产的实际评估价格远远高于同期市场能够接受的价格。在拍卖过程中，其价格的下降幅度是有限制的，拍卖不是无底价拍卖，尤其在《评估拍卖规定》中规定保留价下降次数只有两次，且每次下降，虽然这一规定保护了被执行人的权益，但它的负面作用是显而易见的。现在拍卖都是增价拍卖，一些抢手的东西，容易增值的往往都被追捧，价格被炒的很高，只要有市场，即使高值低估，保留价底，通过市场的调节作用，仍可使拍卖成交价接近市场价。

4、当事人的阻挠。当事人及其利害关系人故意损坏标的物、藏匿关健部件、散布谣言、威协恐吓竞买人，千方百计阻挠拍卖的成交。被执行人希望三次拍卖流拍后再阻碍变卖，申请执行人又不敢接受，到时法院必须解除查封，从而抗拒执行。如拍卖公安埠河镇的两例林权及公安县城区汪某的房屋就是由于当事人的阻挠，与竞买人抖狠，竞买人考虑到是熟人，碍于面子，少惹事，采取了主动退出，最终标的流拍。

5、相关人的串谋。被执行人与拍卖机构、执行员或相关人员串谋，让拍卖机构故意夸大标的物的瑕疵，让法院抬高保留价，为拍卖设置苛刻的条件，钻法律的漏洞。例如不动产，被执行人与租赁人签订长期的租赁合同，因买卖不破租赁，竞买人面对物权重大瑕疵的难度产生畏惧，放弃对标的物的兴趣，导致标的流拍。

6、信息透明不够。拍卖信息公告面窄，公众知情的少，《执行拍卖规定》要求拍卖公司在相关媒体上公告，但实际操作中，拍卖公司只登一次公告，且版面小，不易引起相关购买人的注意，特别是小标的的案件，拍卖公司的公告往往流于走过场。

7、竞买者权益保护不力。购买者到法院本想购买低价的财产，一旦标的物与同期二手市场的价格相差不远，且要交纳高额的拍卖佣金，竞买者竞得后的过户、办证及标的物的售后服务难以得到保障，遂产生望而生畏，主动退缩。