一、购买回迁房的风险包括哪些

(一)办证时间难有保障

在暂无房产证情况下，如果是买家认为该物业十分“超值”，则买卖双方可以在充分协商好的前提下，采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业，但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后，再办理转名手续。而一般情况下，许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证，无法正常上市。

(二)不能办理按揭

如果采用“公证赠与”的方式进行的话，则该买家无法办理按揭贷款手续，只能一次性付款。

如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易，如急需套现资金，该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的，也无法再通过“公证赠与”的方式出售，因为有关法令规定，一套单位的赠与只能做一次。如此一来，该买家无法变现资金，最多只能以租赁的形式进行。

(三)经济风险

在无证情况下，该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后，上家业主如有不良贷款，被法院查封的话，该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事，该套房产还是得被查封。

二、怎样规避买卖回迁房风险

(一)考察开发商实力

遇到这种情况，如果是“非买不可”，则要考察拆迁、收购的发展商实力，如果发展商资金运作良好、项目上马快、建设速度快，则回迁速度?房产证相对有些保障。

(二)先租后买

如果双方均十分满意的话，中介公司建议，双方签订协议，先以交租金的方式每月支付一定金额;等该回迁房的权属证明办理完毕之后，再将租金转为首期房款;可再进行按揭贷款。这种方式可保障双方的权益。

据了解，目前可以进行合法买卖的主要分为新建商品房和二手房，新建商品房只要取得商品房预售许可证即可进行正常的产权交易。而回迁房因为“身份”特殊，涉及的法律关系相当复杂，回迁人是否能取得房屋所有权、回迁房是否能办理合法的房屋所有权证、回迁户家庭内部对所有权的划分是否明确，这一系列法律问题难以得到确定。在这种情况下，出于保护自身权益的考虑，购买者在购买回迁房时，要持慎重态度。