违约责任无疑是民法典中最重要的责任形式，性质上仍然属于法定责任。由于违约责任产生于当事人对有效合同的违反，故归之为基于合同的责任。中国《民法典》对违约责任的归责原则的规定，在现时学术界通说的是严格责任原则。

中国《民法典》规定的违约责任是严格的，违约者获罹责任容易，免除责任困难。因此，十分有必要归纳中国《民法典》所允许的违约免责原因。《民法典》规定的免责原因仅有不可抗力，意外原因和情势变更都没有成为民法典认可的免责原因。债权人过错当然是免责原因，但《民法典》并没有单独给予规定，在审判实践中，没有可资引用的独立条文，而是体现在各分则条款中。如买卖合同中的延迟受领，运输合同中的包装瑕疵，保管合同中的货物的自身瑕疵等等。因此，《民法典》中法定的免责原因应该是：不可抗力和债权人过错。除法定免责原因外，民法典允许当事人在合同中约定免责条款，这属于约定免责原因。

一、延期交房的原因有哪些？

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商品房交付中关于逾期交房的特殊原因主要包括两种情况，一个是因为法定或约定的事由不需要承担违约责任的延期交房，另一种是开发商自己的原因导致延期交房，需要承担违约责任。

对于开发商自己的原因导致的延期交房，除非合同中有不平等的条款约定，一般都可以要求开发商承担责任，但在实践中，开发商往往会以第一种是由来进行抗辩，也就是开发商一旦延期交房就会说是法定原因或者约定原因。这种抗辩也就是两个方面：

(一)法定原因。也就是我们平时常听说的不可抗力。遭遇不可抗力，且出卖人(开发商)在规定的期限内通知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以予以延期。这种情况下，购房者由于缺乏法律知识很容被开发商蒙混过关，自己的权益受到损失但是没有追究。

(二)约定原因。相当多的开发商在示范合同文本第二款规定的不可抗力之外又规定了一些第三方原因可以免除开发商逾期交房的违约责任，主要包括由于市政基础设施原因或公共设施原因导致的逾期交房免除开发商的违约责任。这种情况下，需要购房者签合同时擦亮双眼仔细辨别，能咨询律师最好，不让开发商扩大免责范围。

二、二手房逾期交房有哪些

1、除了不可抗力因素以及合同中约定开发商免责的原因外，如果开发商没有在合同约定交房时间内取得建筑工程竣工验收备案表，那就说明开发商违约逾期交房了。

2、如果出现了法律规定的不可抗力以及合同中约定开发商可以免责的原因，但是开发商没有按照规定在合同约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担违约责任，也就是逾期交房。

3、在交付房屋的时候，如果开发商的房屋没有达到合同约定的使用条件，购房者可以拒绝验收房屋，一直到房屋达到合同约定的使用条件，这违约的时间就是逾期交房，开发商同样承担相应的违约责任。

4、购房者和开发商针对房屋交付条件签订了补充条款，或者有其他约定的，但是到了约定的时间开发商没有按照合同中约定的交付条件和交付时间交付房屋，同样开发商要承担相应违约责任。