一、案情

申请执行人：张某

被执行人：王某

2009年，被执行人王某因偿还债权人祁某债务需要，与宁波市A房地产经纪有限公司法定代表人即本案申请执行人张某协商，将其名下的一房屋以总价人民币305000元出卖给张某朋友，并由张某代其朋友办理买房手续，双方约定在2009年9月16日办理过户手续。随后，申请执行人张某将部分购房款人民币113000元打入了祁某账号。之后，申请执行人张某朋友以房屋价格太高拒绝履行合同；申请执行人与被执行人于2009年9月17日达成一致，被执行人同意将上述房屋以305000元价格出卖给张某所有，上述买卖意向亦得到了先期买房人被执行人王某债权人药某的认可。然而，事后被执行人王某及债权人药某未能依约办理房屋过户手续。为此，申请执行人张某诉诸A法院，要求被执行人王某、药某按总价人民币305000元继续履行上述房屋过户手续，并赔偿精神损失费人民币25000元。

A法院经审理后，判决：申请执行人张某与被执行人王某继续以305000元的房屋价款履行该房屋的买卖手续；被执行人王某应在判决书生效之日其七天内协助申请执行人办理该房屋的过户手续，申请执行人应在办理房屋过户手续当日向被执行人王某支付剩余购房款人民币192000元。同时对申请执行人张某的其他诉请依法予以驳回。判决后，另一被告药某因不服上述判决，提起上诉，后因其未依法缴纳上诉费，本案按撤回上诉处理。

判决生效后，由于被执行人未履行上述判决义务，申请执行人于2010年11月8日向A法院申请强制执行。在执行过程中，A法院调查发现被执行人王某已下落不明，不知去向；本案执行标的所指的房屋已经于2010年7月19日以四十万元的价格被出卖给第三人胡某所有，并办理了房屋产权过户登记手续。由此，造成了本案继续执行已无可能。

二、裁判

A法院经审查认为，本案依据执行的(200*)甬海民初字第*号民事判决书系2010年*月*日生效，但判决所涉的房屋已于2010年*月*日过户至第三人胡某名下；申请执行人张某要求被执行人王某协助办理房屋过户手续已不具备履行条件，其执行申请不具有可执行性。故依法裁定驳回申请执行人张某的执行申请。

三、评析

在裁决审查过程中，对于实际执行不能的执行申请应如何处理，形成了三种截然不同的观点：

第一种观点是：执行申请为被执行人协助办理房屋过户登记手续，故实际为对买卖房屋在法律上完成交付行为，应为交付不动产的执行，故在过户不能的情况下，法院应依照最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(以下简称《执行规定》)第57条的规定：“生效法律文书确定被执行人交付特定标的物的，应当执行原物。原物被隐匿或非法转移的，人民法院有权责令其交出。原物确已变质、损坏或灭失的，应当裁定折价赔偿或按标的物的价值强制执行被执行人的其他财产”，依法对该房屋价值进行评估，裁定被执行人折价赔偿，并予以执行。

第二种观点是：执行申请应为具体行为的执行，应严格按照最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第60条规定办理，在出现行为强制执行不能，且被执行人亦下落不明的情况下，法院不宜按照执行规定第57条裁定折价赔偿并执行，而应依照民事诉讼法第二百三十三条的规定，依法裁定对生效法律文书的终结执行，同时告知当事人另案诉讼，要求被执行人承担违约责任。

第三种观点：执行申请系当事人在明知应办理过户的房屋已被过户至他人名下，强制执行已无可能的情况下，而依然向人民法院申请强制执行，不具备执行立案的一般条件，应不予立案；立案后在执行过程中发现该情况，法院应依法驳回申请。同时告知当事人两个民事救济途径的选择即：1、可依法提起撤销权之诉，要求撤销被执行人与胡某之间的买卖行为，在诉讼成功后，可依法申请执行，要求对方办理过户手续，法院亦应办理；2、可针对被执行人“一房二卖”的情况，依照合同约定向被执行人提起违约赔偿之诉。