1、根据我国《城乡规划法》的规定，没有房地产证的房屋不一定是违法建筑，违法建筑是指没有报建的建筑。有关法律、法规《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城镇规划区内建设建筑物、构筑物、道路、管道等工程的，建设单位或者个人申请建设工程规划许可证，应当报市、县人民政府城乡规划部门或者省、自治区、直辖市镇人民政府批准。申请《建设工程规划许可证》，应当提交土地利用的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。建设工程需要建设单位编制详细建设计划的，还应当提交详细建设计划。符合控制性详细规划和规划条件的，由市、县人民政府城乡规划部门或者省人民政府确定的镇人民政府，自治区、直辖市颁发建设工程规划许可证。市、县人民政府城乡规划主管部门和省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府依法，公布经批准的建设详细规划和建设项目设计方案总图。第四十一条在乡、村规划区内建设乡镇企业、农村公共设施和公益事业，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，乡、镇人民政府应当向国务院报告市、县人民政府城乡规划主管部门核发农村建设规划许可证。利用原宅基地在乡、村规划区建设农村村民住房的规划管理办法，由省、自治区、直辖市制定。

在乡、村规划区内，不得占用农用地建设乡镇企业、农村公共设施和公益事业以及农村村民住房；确需占用农用地的，应当经过审批依照《中华人民共和国土地管理法》有关规定办理农用地转用手续，由市、县人民政府城乡规划主管部门核发农村建设规划许可证。

建设单位和个人取得《农村建设规划许可证》后，方可办理土地使用审批手续。二是如何处理违法建设（一）对能够采取纠正措施消除对方案实施影响的违法建设当事人处以建设工程造价5%以上10%以下的罚款。在适用罚金刑方法时，应当明确以下几个方面。

1。城乡规划法规定罚款的前提是“可以采取纠正措施，消除对规划实施的影响”。具体到每一个违法建筑或案件，对这句话的不同理解将直接导致对违法当事人的不同处罚。这直接关系到民生。因此，我们要把握好几个原则：第一，要有“计划”。

要谈对计划实施的影响，当然首先必须有计划。这里的规划，是指城乡规划法规定的总体规划和详细规划。没有规划，就没有对规划实施的影响，更谈不上消除对规划实施的影响；在有规划的问题上，要注意详细规划，因为详细规划的规定更详细、更具体，更容易掌握是否可以采取纠正措施来消除对计划实施的影响。在规划执法过程中，我们遇到了很多在政府没有确定的规划开发区域内违法建房的人。虽然我们有市区的总体规划，但没有详细的规划。总体规划比较有原则性，所以具体的处罚没有说服力。第二，“规划”要合法。

这里的“法律”是指规划的制定和修改必须符合《城乡规划法》的实质性和程序性要求。实质要件是指法律规定的计划制定和修改必须遵循的内容和原则。程序性要求是指制定和修改规划所需的法律程序。在一定程度上，程序因素比实体因素更重要，因为人们往往更注重实体而忽视程序。这里需要强调的是，规划制定和修改的其他法定程序一般不会被忽视，但最后公布的程序却很容易被忽视。《城乡规划法》第九条规定：“任何单位和个人都应当遵守依法批准公布的城乡规划，服从规划管理”，这说明未公布的规划是违法的。因此，这既是规划合法性的要求，也是接受监督、倾听群众呼声的有效途径。三是正确把握“影响能否消除”的关键。

行政处罚能否正确实施，关键在于采取纠正措施后对方案实施的影响能否消除。在规划与法制规划的基础上，要把握两点：违法建设违反了规划的“强制性规定”（又称“强制性规定”），其存在使得规划的刚性规定无法顺利实现，并可视为无法消除的影响；违法建设的存在，使得合法的规划和建设方案不能顺利实施，这可视为无法消除的影响。凡不存在这两种情况的违法建设，一般可以认定为仍在采取纠正措施，消除对方案实施的影响，处以罚款。当然，每一处违章建筑都有其特殊性，需要具体分析。

2。罚款的数额。《城乡规划法》规定的罚款数额标准有两个，一是分别适用罚款数额标准（工程造价的5%至10%），二是罚款数额标准（工程造价的10%以下）。

这里我们需要注意的是计算方法，它是以项目总成本或项目成本的非法部分为基础的。笔者认为，工程造价中的违法部分应当计算。这是因为在法律适用上有一个普遍的原则，即“法律不明确、不具体的，对违法一方的处罚一般是轻而轻”。（2）违法建设当事人所建的违法建筑逾期不能拆除，又不能采取纠正措施消除对规划实施影响的，应当限期拆除。要正确运用限期拆除的处罚方法，应注意以下几个方面。1。根据《城乡规划法》，限期拆除的前提是“不能采取纠正措施消除影响的，限期拆除”。正确理解这句话，需要把握三个原则：要有计划；计划要合法；要正确把握“影响能否消除”这一关键。能消除影响的可以罚款，不能消除影响的必须限期拆除。这三个原则以前已经解释过了，以后不再重复。2。根据现行法律规定，限期拆除有两种方式，即自行拆除和强制拆除。强制拆迁分为司法强制和行政强制。自行拆除，是指行政机关对当事人作出行政处罚决定后，当事人按照处罚决定确定的方式，在规定期限内拆除违法建筑。强制拆迁是指行政机关或者人民