信托法律网理财分析师姜江

俗话说“一铺养三代”，中国老百姓对投资商铺的兴趣是颇为浓厚的，不少投资者对购买商铺投资类的理财产品可谓是“情有独钟”。近几年以来，随着房地产信托市场的不断升温，一些信托公司专门针对商业物业设计了金融信托理财产品，也得到了市场的认可和投资者的追捧。其实，这类信托产品的主要形式就是“租赁收益权投资信托”，其中的设计理念和投资模式在有些方面还与REITs（房地产投资信托基金）有异曲同工之妙。但是，由于此类信托产品的私募性以及复杂性等原因，不少投资者对租赁收益权投资信托产品的细节知之甚少，在纷繁复杂的理财产品面前有时甚至不知该如何甄选这类产品。下面，我们结合信托法律网担任此类信托产品财务顾问的经验，给广大投资者提出几点理财的窍门。

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租赁收益权投资信托产品有时实际上扮演着信托贷款“替代品”的角色，为了在有效控制风险的同时把贷款类产品转化为权益投资类产品，其中的担保环节是整个产品的“牛鼻子”,尤其是商业物业（商铺房产）的抵押可谓是重中之重。投资者在选择租赁收益权投资信托产品时应该特别关注商铺房产的抵押情况，即使信托文本中还规定了融资方保证、监控租金、回购承诺等其他方式，也应清醒地认识到商铺房产抵押才是评判产品风险的第一标尺，其他担保方式通常都只能看作是“锦上添花”的辅助机制——毕竟其控制力和执行力很难达到“定心丸”的标准。进一步讲，对商铺房产抵押可以采取“八看”原则：一看商铺所处的城市，二看商铺所处的地段以及建筑物整体情况，三看周边同类物业的出租率和租金水平，四看承租人的经营内容和资信状况等，五看商铺的租赁合同期限、租金缴纳周期以及上浮标准等，六看商铺的土地证、房产证等权属文件有无法律瑕疵和诉讼担保等情况，七看商铺房产的评估值以及评估机构的业务资质、评估“尺度”掌握情况等，八看抵押率以及对可能发生的风险有无补救机制。

虽然租赁收益权投资信托产品是被定位为权益投资类信托产品，但由于商铺房产的抵押设计，使得这类产品具有了“商铺看得着、租金摸得到、抵押登记效力好”的实在感。因此在具备较好风险控制机制的前提下，投资者可以把这类产品装入“稳健投资”的篮子加以优先选择。但是，也别忘记了信托产品是信托机构发行和运作的，产品的风险控制水平主要取决于信托机构的信誉和能力，因此在甄选租赁收益权投资信托产品时除了关注商铺房产抵押这一“牛鼻子”之外，还应首先考察信托机构是否值得信赖和托付。