《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定："人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同"。

未履行合同是指完全未履行或者已部分履行的合同，管理人可针对以下几种情况分别加以处理：

1、债务人已全部履行，而对方当事人尚未履行。对此情况，管理人应决定继续履行合同。如果不履行势必给债务人造成经济上的损失。继续履行合同时，由管理人接受对方当事人的履行。

2、债务人尚未履行而对方当事人已全部履行或部分履行。对此情况，管理人应当选择解除合同，否则构成对个别债权人的清偿。对方当事人的债权可作为破产债权从破产财产中得到清偿。

3、债务人和对方当事人双方均未履行。人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。在不利于破产财产清偿时，管理人应决定解除合同，如对破产财产清偿有利，应决定继续履行合同。管理人自破产申请受理之日起2个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起30内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行;但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。

涉及破产企业所签租赁合同的处理同样适用上述处理方式，但具体应当把握两种情况：

(1)破产企业作为承租人的情况。企业破产后一般情况下应当停止生产经营，破产企业作为承租人所签租赁合同作为企业经营的一部分，严格讲也应当解除。如果破产企业继续生产经营，且租赁合同的继续履行符合破产企业的整体利益，那么可以有管理人继续履行合同，并变更合同的主体为管理人。管理人在履行合同过程中给合同另一方当事人造成损失的，作为公益债务处理，而不能简单让对方当事人申报债权。

(2)破产企业作为出租人的情况。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条，出租人的破产管理人根据选择，可以解除合同。但是，如果认可行使解除权的话，承租人将因出租人的破产这一与自己无关系的事由而失去承租权这种财产权，由于承租权是独立的财产价值。所以，从保护承租人的理念出发，应当将破产管理人解除合同的权利进行限定。否则，按照破产法第五十三条："管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权"之规定，承租人仅仅可以就其损失申报债权，而目前我国破产案件的清偿率很低，几乎为零，承租人申报债权几乎是形同虚设，没有任何价值。现实中承租人对此反映强烈，意见很大，拒不履行解除合同的情形时有发生，严重影响破产案件的进程和社会和谐稳定。

破产管理人不行使解除权时，租赁合同在破产管理人的管理下继续下去，租金则属于破产债权，那么因管理人继续履行合同给承租人造成损失的，应当作为公益债务处理。

当然上述方式仅限于一般性的租赁合同，特殊租赁合同的处理更为麻烦，如融资租赁合同，应当具体问题具体分析，不能一概而论。另外管理人解除合同后还涉及解除合同给承租人造成的损失的计算问题、权利救济问题等等，此处就不再一一列举说明。