买受人在与开发商订立商品房预售合同后，开发商(出卖人)没有取得商品房预售许可证明的，

该商品房预售合同无效，买受人可以要求出卖人返还预付款和赔偿自己的损失。

但是如果在买受人起诉前取得了商品房预售许可证明的，合同可以认定有效。

一、如何处理因开发商产生的房产证纠纷

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果开发商存在下列严重违约行为，您可以通过协商或诉讼的方式解除、撤销合同或宣告合同无效，并要求赔偿。1.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;6.出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致购房者无法取得房屋。

二、开发商不备案算谁违约

开发商不备案算开发商违约。开发商在确定预售合同中一般只会明确房屋交接时间及取得大产证、小产证的时间，对合同备案不会有限制，只要对方在合同所述的时限中履行相关合同义务就无法追究开发商违约责任，但是法律规定出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定合同有效。

三、商品房不能购买和要求开发商退房的情形分别有什么

商品房不能购买的情形：

一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。

二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

三、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为补偿安置房屋的事实。

在具备下列条件下购房人可以向开发商主张退房：

(1)开发商在没有取得商品房预售许可证的情况下预售房屋。

(2)开发商没有按期交付房屋。

(3)开发商较大幅度变更设计规划、房屋结构、户型、空间尺寸和房屋朝向。

(4)无法办理贷款。

(5)在合同约定的期限内，拿不到产权证。

(6)房屋面积误差超过3%。

(7)房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者是房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

(8)房屋质量不合格导致严重影响使用。

(9)开发商将房子抵押。

(10)购房者的住房贷款银行没有批准，购房者和开发商对付款方式又不能协商一致，购房者可以要求退房。