新的《城市房屋拆迁管理条例》规定了房屋拆迁按照市场价值补偿的原则,这使得房地产估价在拆迁过程中起到十分重要的作用。
房屋拆迁是一项政策性很强的工作。房屋拆迁估价不仅涉及估价理论和方法等具体技术问题,最重要的,是政府政策的影响在很大程度上决定了估价的思路和方向。
拆迁估价的市场标准为公开市场价值,不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被拆迁房屋的公开市场价值,指的是市场未知拆迁信息状态下的公开市场价值,即拆迁估价只考虑该房屋过去的状态,而不考虑将来的用途。
房屋(土地)的用途,对估价结果具有重大影响。同一房屋若用途不同,其价格可能要相差几倍甚至十几倍。可见,确定房屋用途是拆迁评估的关键内容和前提条件。
有的房屋用途在权属证书上标记的很明确,如商业经营性用房、办公用房、居住用房、工业厂房等。但在估价实践中,经常遇到房屋的实际用途与产权证件记载的用途不符的情况。许多临街或有较好出路的居住房,就存在着从事商业性经营活动的现象。拆迁评估时如果以居住性房屋进行估价,势必给被拆迁人带来一定损失。事实上,在未知拆迁信息时,该房屋由于具有商业功能其市场价值也会超过同地段类似的居住性用房。
那么,如何确定该类房屋的用途呢?建设部制定的《城市房屋拆迁估价指导意见》规定了四种方法:
1、一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准;
2、当地政府对拆迁房屋的性质认定有特别规定的,从其规定;
3、拆迁人与被拆迁人协商一致的,可以按照协商结果确定;
4、不能协商一致的,应当向城市规划行政主管部门申请确认。
即便如此,往往还是争议不断。究其原因,主要是政府职能部门依据法律法规不能满足其改变房屋用途的要求。被拆迁人的理由是:我的房屋作为经营性用房已经几年、十几年了,月月缴税,合法经营。现在拆迁了,为何不按商业用房补偿呢?
对此,笔者认为,对于改变用途的房屋,规划、房管部门应该及时发现、处理。确实符合最高最佳使用原则(法律上许可、技术上可行能、经济上可行、价值最大化)的,应该给予改变;不符合条件实在不宜改变用途的,应该及时予以纠正,并下发限期改正通知书,不能等到拆迁时再去处理。这样可以避免许多拆迁补偿时的纠纷。
对于拆迁时房屋用途和权证记载的用途不符的房屋,有的地方采取了一些变通的做法。例如,在被拆迁地点从事商业经营一定时间的,可以认定商业用途,但要提供相关证明(如工商执照),并且在这段时间内规划、房管等部门没有提出纠正意见。
拆迁是城市旧区改造和生态环境改善的重要手段,是城市发展到一定阶段的必然过程。拆迁评估涉及千家万户的切身利益。准确定位房屋的用途,是估价机构公正合理评估的基础和前提。
-
评估房屋拆迁的五种途径
185人看过
-
评估房屋拆迁的实用方法
206人看过
-
如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?
116人看过
-
房屋拆迁的评估流程,拆迁评估签字的法律效力
61人看过
-
如何进行房屋拆迁过程中房屋拆迁的评估
479人看过
-
房屋拆迁评估中的律师职责
87人看过
拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。拆迁补偿价格评估指的是在拆迁公告下发后,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。 ... 更多>
-
房屋拆迁中评估价格是怎么规定的?被拆迁房屋的价值如何确定?湖北在线咨询 2022-05-10对您的回答如下: 建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第3条第2款规定:“房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格,不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费,按照省、直辖市人民政府的标准执行。被拆迁房屋室内自选装修的补偿金额,由拆迁人和被拆迁人协商确定;协商不
-
房屋拆迁补偿定额,房屋拆迁评估的评估原则是什么北京在线咨询 2022-05-08在拆迁补偿中有关拆迁补偿的方法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法,因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格,但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定,采用市场比较法进行房屋拆迁估价,所选定的参照物实例,应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近,参照实例的成交时间不超过估价时点12个月,选取的参照实例须在3个以上,参照实例的综合修正系数不超过30%.但是
-
房屋拆迁评估机构及评估机构法律规定是怎样的,如何评估房屋拆迁的湖北在线咨询 2022-05-06第四条从事房屋拆迁的评估机构须是具备房地产评估资质,并经市房屋拆迁管理部门认定、公布的房地产评估机构。第五条房屋拆迁补偿评估包括对被拆迁房屋的分类评估与分户评估。分类评估是指对同一拆迁范围内的被拆迁房屋,根据区位、用途、建筑结构等因素进行分类,评估出各类房屋的市场平均价格。分户评估是指根据被拆迁房屋区位、用途、建筑结构,结合该户房屋建筑面积、楼层、朝向、新旧程度等因素,评估出该户房屋的市场价值。第
-
拆迁补偿中,房屋拆迁评估方法是什么,贵阳市房屋拆迁评估标准如何安徽在线咨询 2022-04-07在拆迁补偿中有关拆迁补偿的方法。市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法,因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格,但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定,采用市场比较法进行房屋拆迁估价,所选定的参照物实例,应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近,参照实例的成交时间不超过估价时点12个月,选取的参照实例须在3个以上,参照实例的综合修正系数不超过30%.但是
-
房屋拆迁评估标准要怎么确定,法律的规定是什么云南在线咨询 2023-10-07房屋拆迁评估标准的确定: 1、按照房屋的实际评估时间点计算其重置价值; 2、按预估的预期收益确定; 3、参照类似拆迁房屋的市场价值; 4、按照预估土地开发后扣除相应税费后确定; 5、按照实际区位确定价值。