一、买卖不破租赁的适用范围有哪些

（一）买卖不破租赁”原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。

（二）在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用该原则。

（三）在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的不适用“买卖不破租赁”原则。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般也不适用“买卖不破租赁”原则。

（四）也是法律实践中最常见的一种情形，就是在拿到一份具体的租赁合同时，如何正确的甄别“买卖不破租赁”原则的适用范围的问题。我们把合同分为有名合同和无名合同，租赁合同是有名合同的一种，买卖不破租赁原则正适用于租赁合同。然而，我们所说的租赁合同是法学理论中的租赁合同，其约定的权利义务完全围绕法律意义上的租赁关系的。但实践中，我们看到的《某某某租赁合同》，往往是涵盖几种法律关系的混合合同，可能涉及租赁合同权利义务关系以外的其他法律关系，如果我们将该“租赁合同”的内容完全继承，对其主张“买卖不破租赁”而将该合同全部内容在物之买受人(即新的出租人)与承租人之间适用，可能对物之买受人(即新的出租人)非常不利，而且可能违背公平原则。

二、法律怎么规定买卖不破租赁的

买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

三、买卖不破租赁原出租人解除权有哪些

根据《民法典》规定，主要在下列情况下，当事人可以单方行使解除权，解除租赁合同：

（一）《民法典》第七百二十九条规定：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

就是说在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵)，致使承租人无法使用，或者利益受到重要影响，或者在相当期间内不能进行使用收益的，或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

（二）《民法典》第七百三十一条规定：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

此条规定仅限于物的瑕疵，而且限于物的瑕疵达到危及承租人的安全或者健康的程度。如果租赁房屋的瑕疵不会导致危及承租人的安全或者健康的，而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的，承租人将不得主张解除合同。

（三）《民法典》第七百一十一条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。承租人违反约定方式，或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。

（四）《民法典》第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。(承租人迟延支付租金，经出租人催告，仍不于催告期限内支付租金的。

（五）《民法典》第七百一十六条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。