《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。可见，民法典对不动产物权采取登记生效主义，法律另有规定的例外情形才实行登记对抗主义，具体如下：

一是依法属于国家所有的自然资源。民法典第二百零九条已有明确规定，国家自然资源的所有权可以不登记。中国地大物博，所有国家自然资源登记比较麻烦，也容易疏漏，也可能不断在变化。若国家自然资源采取登记生效主义，必然会为他人侵占国家自然资源带来可乘之机。因此，民法典对国家自然资源未采取登记生效主义。

二是非依法律行为而发生的物权变动情形。主要包括三种情形：

（1）因人民法院、仲裁委员会的法律文书，或人民政府的征收决定等，自法律文书生效或人民政府的征收决定等行为生效时发生效力；

（2）因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；

（3）因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

三是特殊类型的物权种类。民法典既要考虑一般性，也要考虑特殊性。比如，对于土地承包经营权，民法典第三百三十三条规定“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立”，并未要求登记生效，主要是考虑到土地承包经营权的设立、流转限定在乡土熟人社会。

此外，关于地役权，民法典第三百七十四条规定，“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”可见，对于地役权采取的是登记对抗主义，而不是登记生效主义。另外，对于宅基地，民法典第三百六十五条规定，“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”对于宅基地转让也并未要求登记生效主义。

一、不动产物权登记的种类

1、设立登记

不动产物权的设立登记是权利人申请物权登记机构将不动产物权的登记设立事项记载于不动产登记簿的事实。变动登记也就是权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权的变更、转让和消灭等事项记载于不动产登记簿的事实。

2、更正登记

更正登记是指对不动产物权错误登记的错误进行更正登记。

3、异议登记

利害关系人可以申请异议登记的条件是：利害关系人申请更正登记后，不动产登记簿记载的权利人不同意更正。

4、预告登记

预告登记也就是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也即权利取得人只对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其进行的登记。

二、不动产物权登记机关的禁止行为

1、登记机构不得要求对不动产进行评估。目前我国对不动产评估采取的是中介机构服务性评估。即不动产所有权人只要向登记机构提供的评估结果是合法评估机构出具的，就应该作为登记的依据进行登记，而不能要求当事人进行二次评估。目前有一些房地产登记机关强制登记申请人进行评估的做法是行政违法行为，应该予以制止。

2、登记机构不得以年检等名义进行重复登记，因为行政登记属于收费登记业务，而有些地方的不动产行政登记机构为了增加收入，经常以年检名义对不动产进行重复登记。

3、登记机构不得超出登记职责范围的其他行为是指国家行政主管机关制定的不动产登记的内容和范围及相应的程序，各类不动产行政登记机构都必须遵循相应的行政登记法规。如果发生超出登记职责范围的行为，就是无效行政行为，当事人可以通过行政复议或行政诉讼要求撤消。如某地的房产行政登记机构在房产行政登记中向当事人收取土地收益金，该行为显然超出了房产登记的职责范围，当事人有权拒绝该行为。如果行政登记机构坚持这一做法，当事人有权申请行政复议或行政诉讼，要求撤消该收费行为。

4、不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。这一项规定目前在许多地方并不能得到有效遵守。