小产权房购房合同有没有法律效力取决于购买人是否为集体经济组织成员。

根据我国法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。

因此，若城镇居民购买小产权房，小产权房购房合同是无效的。如果有出售小产权房屋的可能构成合同欺诈。

热门小产权房购房协议

＜p＞卖方（甲方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞买方（乙方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞根据中华人民共和国有关法律、法规和有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本协议，以资共同遵守。＜／p＞

＜p＞第一条甲方将自有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产）转让给乙方。房地产具体状况如下＜／p＞

＜p＞（一）房地产座落在＿＿＿＿＿＿＿＿＿市＿＿＿＿＿＿＿＿＿（区县）＿＿＿＿＿＿＿＿＿（部位：＿＿＿＿＿＿＿＿＿）房屋类型＿＿＿＿＿＿＿＿＿结构：＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞（二）房屋建筑面积＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米，该房屋占用范围内的土地使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿（面积分摊面积）＿＿＿＿＿＿＿＿＿平方米。＜／p＞

＜p＞（三）房地产四至范围：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；＜／p＞

＜p＞（四）该房地产土地所有权性质为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（国有集体所有）土地；土地使用权以＿＿＿＿＿＿＿＿＿（出让划拨）方式获得；＜／p＞

＜p＞（五）房屋平面布局及附属设施状况、套内装饰标准：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞（六）甲方依法取得房地产权证号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿；乙方对甲方上述转让的房地产具体状况已充分了解，自愿买受上述房地产。＜／p＞

＜p＞第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价格为（＿＿＿＿＿＿＿币）计＿＿＿＿＿＿＿＿＿元。（大写）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿元整。甲、乙双方同意，在本协议自签订之日起的＿＿＿＿＿＿＿＿＿天内，乙方将上述房地产转让价款分＿＿＿＿＿＿＿＿＿付与甲方，具体付款方式、期限另立付款协议。乙方交付的房价款，甲方应开具收款凭证。＜／p＞

＜p＞第三条甲方转让的房地产为以＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（出让方式划拨方式）取得国有土地使用权的，按下列第＿＿＿＿＿＿＿＿＿款办理。＜／p＞

＜p＞（一）甲方取得国有土地使用权的使用年限为＿＿＿＿＿＿＿＿年（从＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月起至＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止），其中乙方按本协议约定受让上述房地产，拥有国有土地使用权的年限为＿＿＿＿＿＿＿＿年（从＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日至＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日止），为乙方依法使用国有土地使用权的有效期限。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让协议载明的权利、义务一并转移给乙方。＜／p＞

＜p＞（二）按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，＿＿＿＿＿＿＿（应办理可以不办理）土地使用权出让手续的，应由＿＿＿＿＿（甲方乙方）按规定＿＿＿＿＿＿＿（办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家）。＜／p＞

＜p＞第四条甲、乙双方同意，本协议生效后，除人力不可抗拒的因素外，甲方定于＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日将上诉房地产交付（转移占有）乙方。交付标志：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。＜／p＞

＜p＞第五条除房地产交易管理机构依法作出不予过户决定外，上述房地产权利转移日期以＿＿＿＿＿＿＿＿＿（＿＿＿＿区县）房地产交易管理机构受理该房地产转让过户申请之日为准。＜／p＞

＜p＞第六条上述房地产风险责任自该房地产＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿（权利转移转移占有）之日起转移给乙方。＜／p＞

＜p＞第七条本协议生效后，甲、乙双方应按国家及本市有关规定缴纳税、费。在上述房地产＿＿＿＿＿＿＿＿＿（权利转移转移占有）前未支付的使用该房屋所发生的物业管理费、水电费、煤气、电讯费等其他费用，按本协议附件四约定支付。自＿＿＿＿＿＿＿＿＿（权利转移转移占有）后该房地产所发生的费用，按本协议附件四约定支付。＜／p＞

＜p＞第八条甲方转让给乙方的房地产根据原房地产权证记载的属＿＿＿＿＿＿＿＿＿（居住非居住）房屋，其相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五，业主公约见附件六。乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构和使用性质，乙方对该房地产有关联的公共部位、通道和设施使用享有相应的权益承担相应的义务，并应维护公共设施和公共利益。乙方确认上述受让房地产的业主公约，享有相应的权利和承担相应的义务。上述房地产在办理转让过户变更登记后，甲、乙双方共同到物业管理单位办理该房地产转让后变更使用、维修管理户名及有关手续。＜／p＞

＜p＞第九条甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。＜／p＞

＜p＞第十条乙方未按本协议约定期限付款的，应按逾期未付款向甲方支付利息，利息自应付款之日起第二天至实际付款之日止，利息按＿＿＿＿＿＿＿＿＿计算。逾期＿＿＿＿＿＿＿＿＿天后，甲、乙双方同意按下列方式处理。＜／p＞

＜p＞（一）乙方除应支付利息外，还应按逾期未付款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿％向甲方支付违约金，协议继续履行。＜／p＞

＜p＞（二）甲方有权通知乙方单方解除协议，甲方从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款＿＿＿＿＿＿＿＿＿％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起＿＿＿＿日向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。＜／p＞

＜p＞第十一条除人力不可抗拒因素外，甲方未按协议约定的期限将上述房地产交付给乙方的，应按已收款向乙方支付利息，利息自约定交付之日起＜／p＞

＜p＞第二天至实际交付之日止，利息按＿＿＿＿＿＿＿＿＿计算。逾期＿＿＿＿＿＿＿＿＿天后，甲、乙双方同意按下列方式处理。＜／p＞

＜p＞（一）甲方除应支付利息外，还应按已收款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金，协议继续履行。＜／p＞

＜p＞（二）乙方有权通知甲方单方解除协议，甲方除应在接到书面通知之日起＿＿＿＿日内向乙方返还已支付的房款和利息（自乙方支付房款之日起至解除协议之日止）外，还应按已支付房款的＿＿＿＿＿＿＿＿＿％向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。＜／p＞

＜p＞第十二条经甲、乙双方协商一致，本协议未尽事宜，在不违反本协议原则的前提下，可订立补充条款或补充协议，甲、乙双方订立的补充条款和补充协议及附件为本协议不可分割的一部分。本协议及其附件空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。＜／p＞

＜p＞第十三条本协议由甲、乙（双方签定）（＿＿＿＿＿＿＿＿＿公证处公证）之日起生效。甲、乙双方在签署本协议时，具有完全民事行为能力，对各自的权利，义务清楚明白，并按本协议规定履行。＜／p＞

＜p＞第十四条本协议使用于中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在旅行本协议过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，选定下列一种方式解决：（不选定的划除）＜／p＞

＜p＞（一）提交＿＿＿＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁；＜／p＞

＜p＞（二）依法向人民法院起诉。＜／p＞

＜p＞第十五条本协议一式＿＿＿＿＿＿份，甲、乙双方各执＿＿＿＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿＿＿＿（＿＿＿＿区县）房地产交易管理机构执一份，＿＿＿＿＿＿＿＿＿（＿＿＿＿区县）房地产登记机构一份（本协议经公证的公证部门留存一份）。＜／p＞

＜p＞卖方（签章）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；买方（签章）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

＜p＞＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＿＿＿＿＿＿＿＿年＿＿＿＿月＿＿＿＿日＜／p＞

＜p＞签订地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；＆nbsp；签订地点：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＜／p＞

《民法典》第一百四十八条

一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。