哪类物业有涨租条件，哪些不能跟风涨租？

近日关于租金暴涨的讨论甚嚣尘上，刨除物价上涨等宏观经济因素，各位专家普遍认为租金不会也不能没由来上涨。到底出现怎样的情况，才可以提高租金且不会影响租赁稳定性呢？怎样的比例才算是合理？想来是很多人关心的问题。

记者采访了多位专家和投资客发现，促进租金上涨的主要因素基本都集中在周边配套上，其中商业和商务、地铁、学位、拆迁四种因素影响最大，且不同的配套对于租金的刺激作用也各不相同，以下分而论之。

大商场开业需缓慢增长人气

涨租幅度：约

如果周边有新的大型商业进驻，不仅日常生活的便利性大大提高，也会提供更多的租赁需求。蛇口沃尔玛开业以来，旁边的花园城一、二、三期租赁状况都非常良好。至于商业进驻对于租金能够带来多大比例的提升，专家纷纷表示有望突破10%，但是一个缓慢上涨的过程。随着商业人气的日渐聚拢，周边物业的租赁也会随之更加旺盛，刨除正常的上涨因素，同类型物业的租金最终会比之前提升超过10%.

写字楼入驻可拆房出租

涨租幅度：或达

对于有房出租的人来说，周边出现的新的写字楼，或者有大的公司总部迁来，租赁需求短期内大幅增加，对于租金所产生的利好位于各种利好之首。那些通常在租赁市场备受冷落的三房一厅、四房一厅，反而可能加速增长。有专家曾以他经历过的一个案例来算了一笔账，有一套三房两厅的物业，最初租金是3000元/月，后来周边的两栋写字楼招租情况很好，有很多大企业进驻，多出很多需要租房的白领来。最终有三个年轻人选择合租了这套物业，每人负担租金1200元/月。每个租客的压力并不太大，但是对于业主而言，不经意间租金已经上涨了20%.

地铁物业视地段不同差别大

涨租幅度：

地铁开通对不同地段物业租金的影响力差别很大，好似雪中送炭或锦上添花。如地处市中心繁华地段的物业，原本公交、出租都非常的便捷，地铁的开通只不过是锦上添花的事情。这种情况下的租金，可能会因为拥有更加开阔的生活半径而略有上升，一般在5%左右。

如果房子在关外，或者在一些偏远的地方，地铁的开通对于物业堪称雪中送炭。一方面租赁半径更大，会有更多的租房者可以选择这个物业，另外一个方面，对于未来入住后的出行便利性也大大增加。专家根据以往的经验判断，这种情况可以支撑租金向上攀升10%-15%.

学区房大循环一般是6年

涨租幅度：10%以内

学区房又分为两种情况，一种是奔着学位去的，一种仅仅是为了上学方便而已。奔着学位去的租客通常会根据学校的不同规定，提前1-3年把房子租下，租金情况则要看学位的使用情况。通常来说学位的大循环要6年左右，如果正在使用，并且刚刚使用到第2年、第3年的，学位对于物业租金的影响力非常的小。一些学位异常紧张的学校，会对学位第几次使用做出规定，这样学区内的物业租金势必与学位的使用情况更加正相关。一般而言，一个还没有进入循环使用的学位会给业主提供更高的租金，高出的比例通常在10%以内。

仅仅为了孩子上学方便的租客，多出现在每年的7、8月份。很多家庭会在开学前完成租房搬家的过程，还有一些是老人带着孩子搬到学校旁边来，这样对于学位没有需求的租客，通常也不会因为学位多出钱，租金比周边片区高不了多少。专家分析，无非是那两个月租客多些而已。

周边房拆迁可持续利好3-5年

涨租幅度：5%以内

有一位专家提到这点，虽然影响力比起其他因素没有那么大，但是对于很多位于城中村旁边，或者临近拆迁房周围的业主来说，有可能是一个可以持续3-5年的中期利好。

大多数人骨子里都希望可以在习惯了的区域生活，所以即使遇到拆迁，也通常会就近选择新的居所。以深圳目前的情况来看，开发商通常支付的拆迁补偿中，过渡期的房屋租赁费用基本为60-80元/月/平方米，也就是说，一个原本有套100平方米住房的人家，在拆迁期间可以获得每月6000-8000元的租房补偿，是颇为可观的。

不过专家也提醒说，不要看到拆迁就大涨租金，因为对于拆迁户来说，在附近找房只是习惯使然，与学位房和公司附近找房还有不同，如果房租涨幅超出租客的承受能力，他们会断然选择向外摊大饼，以扩大租房半径的方式来降低租房成本。通常来看，拆迁对租金的影响力不足5%.

专家支持：美联物业三级市场总经理江少杰世联行高级项目经理杨成招商置业沿山区区域经理沈斌

理财贴士

空置不划算，求稳不求高

有一些物业原本就不是租赁市场的宠儿，所以多位专家均建议不要跟风涨租，以免增加空置时间，其实更不划算：比如目前宝安、龙岗的大片区域，由于很多产业暂时还只是处于规划状态，短期内没有形成活跃的租赁市场，还是求稳不求高。

比如一些豪宅区的大户型，理论上说能够租住的人也通常收入不菲，但是这种物业通常放租的多，租的少，供过于需的情况十分明显，租客可选择的空间太大，加上租金原本基数就大，租金上涨10%，可能就是上千元，对于有些自己支付租金的业主来说，如果与月供接近，中国人的砖头情结很有可能促使他弃租转买。

哪类物业有涨租条件，哪些不能跟风涨租？

近日关于租金暴涨的讨论甚嚣尘上，刨除物价上涨等宏观经济因素，各位专家普遍认为租金不会也不能没由来上涨。到底出现怎样的情况，才可以提高租金且不会影响租赁稳定性呢？怎样的比例才算是合理？想来是很多人关心的问题。

记者采访了多位专家和投资客发现，促进租金上涨的主要因素基本都集中在周边配套上，其中商业和商务、地铁、学位、拆迁四种因素影响最大，且不同的配套对于租金的刺激作用也各不相同，以下分而论之。

大商场开业需缓慢增长人气

涨租幅度：约

如果周边有新的大型商业进驻，不仅日常生活的便利性大大提高，也会提供更多的租赁需求。蛇口沃尔玛开业以来，旁边的花园城一、二、三期租赁状况都非常良好。至于商业进驻对于租金能够带来多大比例的提升，专家纷纷表示有望突破10%，但是一个缓慢上涨的过程。随着商业人气的日渐聚拢，周边物业的租赁也会随之更加旺盛，刨除正常的上涨因素，同类型物业的租金最终会比之前提升超过10%.

写字楼入驻可拆房出租

涨租幅度：或达

对于有房出租的人来说，周边出现的新的写字楼，或者有大的公司总部迁来，租赁需求短期内大幅增加，对于租金所产生的利好位于各种利好之首。那些通常在租赁市场备受冷落的三房一厅、四房一厅，反而可能加速增长。有专家曾以他经历过的一个案例来算了一笔账，有一套三房两厅的物业，最初租金是3000元/月，后来周边的两栋写字楼招租情况很好，有很多大企业进驻，多出很多需要租房的白领来。最终有三个年轻人选择合租了这套物业，每人负担租金1200元/月。每个租客的压力并不太大，但是对于业主而言，不经意间租金已经上涨了20%。