一、从供给侧改革的角度解读租赁市场的前景

一直以来，楼市调控的逻辑是侧重需求端，不管是限购、限贷，还是购房和户籍政策挂钩均如是表现。而房地产因受区域限制、土地财政、投资投机等相关因素的影响，一直处于供给与需求的错配状态。而本次“租售同权”概念的提出，看起来只是房地产市场改革的“冰山一角”，但实际意义重大，租房市场被前所未有地提到了一个新的高度，堪比98年房改而产生的商品房市场。中央的最终目的是从供给侧方面入手，发展租售并举的房地产市场，从结构上进行调整，才是促进房地产持续健康发展的根本。

就目前而言，房地产行业仍是中国经济的重要支柱之一。“十三五”规划，国家大力倡导推进供给侧改革，而房地行业的供给侧改革无疑是关键的一步。中国房地产行业已发展到瓶颈阶段，整体存量巨大，区域明显不均，一二线城市房价高企，引发不少民怨。千军万马都往商品房销售上去挤，显然已经无法解决当代中国城市居民的居住问题。“租售同权”正是在这种情况下应运而生。当租房和买房都能享有同样的落户和入学政策后，才能真正解决“房子是拿来住的，不是拿来炒的”，真正实现“居者有其屋而不是居者必买其屋”。

可以想象，在“租售同权”利好驱动下，一直高举解决城市年轻人高品质居住问题大旗的“长租公寓”将迎来了更好发展时机。长租公寓本身发展模式已基本清晰，本文试图从“租售同权”的角度入手，探讨其对长租公寓发展的一些影响。

二、租售同权与长租公寓市场的趋势变化

趋势一：“租售同权”将大大增加长租物业供给渠道，加快行业发展

“租售同权”是房产行业供给侧改革的重要切入口，一旦落实租赁的房屋与产权房屋是同等权利，将会诞生一个巨大的市场，可以释放大量的房源。而目前从事长租公寓的企业里，房源问题正是制约其发展的重要因素之一。目前，租赁房源的来源是开发商的剩余空置房屋以及居民个人持有房源。租售同权以及随后各地政府纷纷出台的扶持租赁房地产发展的相关政策，将刺激大量的存量物业进入到租赁市场，比如深圳更大胆的提出要收储整改100万套农民房，对其他城市来说，那些非商品住宅、空置的底商、写字楼、老旧厂房、集体产权房屋等都可以得到重新进行升级改造，焕发出新的价值。可以想象，这个市场一旦打开，长租公寓的物业供给渠道，也将大大拓宽。使得现在僧多粥少的局面，得以迅速改观，也能让少数真正优秀的长租公寓管理运营机构，快速发展，脱颖而出。此外在目前房地产热点城市，如北京、上海和杭州等已要求部分出让土地须自持或配建一定比例的租赁型住房，有的地块甚至要求100％自持，有的地块的自持期限高达70年，这也将成为未来长租公寓的一个重要供给来源。

趋势二：租售同权政策的提出，将加快实力正规军进入长租公寓市场步伐

中国租赁市场已形成超过万亿的巨大市场前景，据有关数据显示，全国约有1．6亿人在城镇租房居住，成交总额已经超过1万亿元，而长租公寓市场仅占2%左右。虽然中国租赁市场很大，但长期以来，租赁是一个小众的分散的市场，租赁的主体，一直以来都是房屋个体小业主，房屋的出租、维护、管理，都非常随意，租客的权益一直得不到保证，由于租赁市场的不成熟，长期制约其发展。如今“租售同权”提出，将租赁市场的巨大空间，完全展现，过去只是小众的租赁市场，成为房地产及资本巨头们关注的领域，包括万科、龙湖、碧桂园、旭辉等都开始涉足该领域。前期一些独立的品牌长租公寓，如魔方公寓、湾流、寓见、自如等，虽然已经拥有的一定的品牌和房间数量，但是整体实力和规模都还比较小，可以预料，这些实力强劲的传统开发企业介入，将极大提升长租公寓的建设、管理与日常运营水平。当小众玩家、游击队，遇到正规军，市场必有一番波澜。可以想见，由专业化租赁企业运营或由房地产企业自持经营的长租公寓，快速崛起，抢占市场份额，未来租赁市场将由个人房东为主流，向企业化管理机构进行转变。