租赁农村土地谨防骗子的几点告知如何签订土地租赁合同?

案件回放

北京某投资管理有限公司(下称投资公司)与北京某物业管理有限公司(下称物业公司)签订协议书，投资公司租赁物业公司土地使用权，按年支付租金;合同期10年。签订合同后，投资公司投入2500万元进行厂房建设及其他基础设施建设，投入使用后不久，物业公司擅自断绝投资公司厂房的水电供应，投资公司厂房瘫痪。投资公司向北京仲裁委员会提起仲裁，要求物业公司赔偿损失3000万元，仲裁委缺席裁决，驳回仲裁请求。投资公司遂向北京市第二中级人民法院提起诉讼，法院审理后查明，物业公司承租北京某机床厂的厂房用地，承租期仅7年;机床厂在之前已经将该土地使用权转让给某房产公司开发，并收取了拆迁补偿费。同时，法院查明，前述仲裁庭组成人员中，仲裁员朱某系物业公司总经理的弟弟。法院一审判决：撤销仲裁裁决，物业公司赔偿投资公司2500万元。物业公司不服，提起上诉，二审法院依法驳回上诉，维持原判。

本案律析：

签订土地租赁合同时须注意：出租人是否拥有该土地使用权，是否属于转租;认真审核出租人土地使用权证照，仔细查看可租期限;认真审查出租人信息，重点关注出租人是否将土地抵押;合同中应当明确出租人承担的各项义务，主要是出租人应当提供的基础条件等;争议管辖约定要注意，尽量避免仲裁。

租赁农村土地时除了上述注意点外还需要知悉下列内容：

一、问题的提出

由于集体土地的租金相对比较便宜，在现行经济活动中，租用集体土地兴办企业及建造厂房的情况在实践中普遍存在。但是在目前的法律环境下，“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设”，仍然是国家严格限制的行为;在审判实践中，擅自出租集体土地使用权行为也多被法院认定为无效行为。因此，对于签订集体土地租赁合同取得企业经营用地，需要谨慎对待并尽量避免相应法律风险。

二、国家法律政策背景

对于集体土地使用权的流转问题要适用《土地管理法》的规定，而《土地管理法》对于租赁使用集体建设用地是有着相当严格的限制规定的，具体体现在以下规定：

第四十三条

任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。

第五十九条

乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。

第六十条

农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

第六十三条

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

由上述规定可知：

(1)任何单位或个人进行建设，如果不符合规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地。

(2)集体建设用地仅限于(a)兴办乡镇企业(b)村民建设住宅(c)乡镇村公共设施和公益事业建设等3种使用范围。

(3)不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。

(4)对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。

三、通过签订土地租赁合同取得集体土地使用权的风险

由上述分析可以明确，通过租赁方式合法取得集体建设用地使用权仅限于“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移”的情况。其他的租赁行为均为无效行为，双方当事人所签订的《土地租赁合同》等也均因违反国家法律的强制性规定而成为无效合同。

因合同无效可能导致的结果是

对于“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。”

对于未通过合法方式取得出让、出租集体土地使用权的企业和个人，一旦《租赁合同》被认定为无效，在无效合同的基础上取得的土地使用权是完全没有合法保障的，其上兴建的厂房也会因认定为违章建筑而得不到应有的补偿。

四、合法化操作的建议

因此，面对实践中大量存在的利用集体建设用地进行企业生产经营的情况，对于需要取得集体土地用于生产经营的企业而言，在现有的法律环境下更应该谨慎应对，可以考虑从以下几种途径规避法律风险：

通过股转转让方式取得集体建设用地的使用权

但是这种方式对于仅仅需要解决用地问题的企业会面临解决整个企业的行业转化、债权债务重组等一系列其他问题，对于需要取得大面积土地用于长久生产经营，并需要兴建大批厂房的企业，建议从源头开始规范拿地方式，以避免合同无效导致的更为严重的经营损失。

通过租赁集体建设用地上已有的房屋达到取得生产经营场地的需要

这种方式相对于前一种而言，取得生产经营场地的方式较为简单，也容易操作，但需要注意的前提条件是，已有的建设用地及地上房屋，是通过合法的审批手续取得的。