一、哪些人需要承担物业费
1、小区业主。通常情况下,小区入住之时,前期物业服务企业便开始为小区业主提供物业服务,而业主在购买房屋之时便签订了前期物业服务合同,成为了物业服务合同的委托方。作为物业服务合同的缔约主体,业主有权获取物业服务企业的服务,也有义务向其支付对价,依照合同约定交纳物业费。
2、开发商也可能需要承担物业费。如果小区入住之时,如果开发商仍然有没有卖出去的空置房,则这些空置房的物业费应由开发商来承担。如果开发商已经将房屋卖出去,但是一直没有完成对业主的交付,则房屋交付之前的物业费也应由开发商来承担。
3、物业的实际使用人也可能需要承担物业费。在现实生活中,业主拥有的物业或房屋,不一定为业主占有和使用,而是通过出租、借用等方式交由他人占有和使用。尤其是在大城市,房屋出租的比例甚至大于业主自用的比例。在业主和物业的实际使用人不一致时,业主可以和实际使用人约定,由使用人交纳物业服务费用,物业的实际使用人便成为物业服务费的交纳主体。
二、业主和租户谁应承担物业费?
在房屋出租的情况下,物业费到底该由业主还是出租人来承担:
1、如果业主和承租人在租赁合同中对物业费的承担做了约定,就应遵循合同约定。
如果合同约定由业主交纳物业费,业主便是承担物业费的唯一主体。但是如果合同约定由承租人交纳物业费,业主仍要对物业费的交纳负连带责任。因为,物业的实际使用人虽然获得了物业服务,但却不是物业服务合同的当事人,业主仍然是交纳物业服务费的第一责任人。业主如果与承租人约定由承租人交纳物业费,该约定在性质上属于债务的转移,如果物业公司对该约定予以认可,应视为业主和承租人之间发生了债务承担的法律关系,但这种债务承担并不是免责式。根据免责式债务承担的法理,如果出现拖欠物业费的情形,物业公司应当直接起诉物业的实际使用人,而不能再向业主主张。而物业费约定的债务承担是一种并存式债务承担,业主并不能因为债务承担而免责,仍然要对物业费负连带责任。根据《物业管理条例》第42条的规定,业主与物业的实际使用人约定由实际使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但业主要负连带交纳责任。
2、如果业主和承租人对物业费没有约定,则物业费应由业主自行承担。
业主是物业服务合同的主体,有义务交纳物业费。如果业主和承租人之间没有关于物业费的约定,则交纳物业费的义务并没有发生转移,显然仍然应当由业主承担。业主在交纳物业费之后,没有权利要求承租人承担该项费用。承租人应当按照房屋租赁合同的约定交纳租赁费,在没有特别约定的情况下,房屋租金即包含了物业费。如果业主认为应由承租人承担物业费,可以与承租人协商,或以重大误解或显失公平为由,向人民法院起诉要求变更与承租人之间的房屋租赁合同。
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