一、如何认定租赁合同

出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

（一）审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。而建设部1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：

1、未依法取得房屋所有权证的；

2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

3、共有房屋未取得共有人同意的；

4、权属有争议的；

5、属于违法建筑的；

6、不符合安全标准的；

7、已抵押，未经抵押权人同意的；

8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

二、如何防范租房中的骗术

1、假房东

业务员陪顾客到某个楼下，这时由公司另外一名业务员给该业务员打电话，冒充房东，说现在临时有事去不了，这时该业务员会让顾客接听电话，以表示确定房东有事来不了，顾客接听电话后冒充房东的另外一名业务员会跟顾客讲自己确实想把房屋租给他，并让顾客记下自己的联系电话，顾客一般情况下见房东如此热情，就会记下电话号码，这时在场的业务员绝对不会制止。而当双方回到公司后，业务员会立即翻脸说：“你已和房东交换联系方法，中介已完成，”这时顾客就会被骗。

2、一头堵

个别中介公司在欺骗了消费者之后，还纷纷设立了“监督投诉热线”，以便欺哄据理力争的顾客，不至于闹到工商局去。其手段无非是对顾客说押金根据合同无法退还，但出于爱护顾客可为顾客继续介绍房屋，顾客此时也无计可施，善良一点的还觉得公司的管理层不错，挺为他们考虑的。其实是押金已骗到手，他们不愿事情被捅到工商局被查处而已。所以，建议有租房想法的读者，在租房时谨慎挑选中介公司。注意合同陷阱：中介成功应当是签订了书面合同或交付了定金，而绝不能将“交换联系方法”列为成功；查看房主的房产证、身份证、户口本，识破假房东。

三、租赁合同的形式

合同的形式，又称合同的方式，是合同双方当事人合意的表现形式，是合同内容的载体。合同区分要式合同和不要式合同。就租赁合同而言不定期租赁合同为不要式合同，无须采取书面形式；租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，双方当事人对租赁期限存在争议的，推定合同为不定期租赁合同。