一、担保权不动产登记的程序是怎么样的？

不动产担保的登记，一般需要经过以下四个步骤：一是申请;二是审查;三是公告;四是登记。

(1)申请

由于不动产担保权属私权，各国立法均规定，无论是不动产担保的设立登记、变更登记、涂销登记，还是顺位登记、预登记等，都必须由当事人向登记机关提出申请，登记机关不得依职权为之。如《法国民法典》第2146条规定：“不动产优先权和抵押权的登记，应当在财产所在地的登记机关进行……在任何场合，登记员均不得依职权进行登记……”对此，《德国民法典》第873—899条、《瑞士民法典》第963条和《日本不动产登记法》第25条等均有类似的规定。在登记申请问题上，各国立法的差异主要表现为两点：

一是需要提交的申请材料不同。一般而言，不动产担保申请登记，需要提交给登记机关的申请材料主要包括：申请书、被担保债权合同、担保合同、担保物权属证书、代为登记的授权委托书等。但在大陆法国家，有的承认法定不动产担保，有的则不承认。承认法定不动产担保的国家规定，法定不动产担保要想具有对抗第三人的效力，非得办理登记不可。而在登记申请提交的材料中，法院具有执行力的生效判决是不可缺少的。

此外，在主张担保物权独立性的国家，不为任何债权提供担保的土地债务、定期土地债务的登记申请，就不会要求提交被担保债权的有关材料。

二是申请的前提条件不同。在德国法上，由于其抵押权均为约定担保，无论是保全抵押还是流通抵押，其设立都必须符合民法典第873条规定的物权设立原则，即“合意登记”的原则。因而，抵押当事人的合意，是申请登记的前提条件。而在承认法定抵押权的法国，只要有法院的生效裁判，便可作为申请法定抵押权登记的依据，无须当事人之间的合意。

(2)审查

各国立法均规定，登记机关接到当事人的申请书后，应当在法定的期间内，对当事人提交的申请材料进行审查。但如何审查?各国立法主张不一。大体来说，有两种做法：

一是实质审查主义。即登记机关在进行登记前，对申请材料中申请登记的不动产担保物权是否存在、形成过程，以及登记权利人与真实权利人是否相符等，进行全面审查!，并依据审查结果来决定是否予以办理不动产担保登记。如果因登记机关的审查疏忽，造成登记簿上记载的权利与该权利的现实状态不符的，登记机关对由此产生的损害应当承担国家赔偿责任。实质审查主义的最大特点就是：登记机关不局限于对书面申请材料审查，而且对不动产担保的真实状况进行审查，这样，立法就必须赋予登记机关以调查权。同时，登记机关审查权的行使与登记错误的国家赔偿责任紧密联系在一起，只要出现登记错误，登记机关就必须对由此造成的损害承担赔偿责任。德国在民法典颁布之前曾实行实质审查制度，但在民法典中，实质审查制度被废除

二是形式审查主义。即登记机关对不动产担保在进行登记前，仅对当事人提供的有关书面材料和当事人的陈述进行表面审查，至于不动产担保的变动过程与登记之状态是否相符，登记机关不负调查职责。当不动产担保的真实情况与登记状况不符，而登记机关对此无过错时，对错误登记造成的损害，登记机关不承担赔偿责任。日、法等国采此立法主张。

应当说实质审查主义与形式审查主义既有相同点，也有不同点。相同点就在于：登记机关对当事人提交的书面材料都必须进行审查;由于审查疏忽，造成错误登记的，登记机关都必须对由此产生的损害承担国家赔偿责任。

不同点则在于：形式审查主义的立法，仅要求登记机关对因登记错误而遭受损害的人负过失责任。换言之，在错误是由于登记机关过失行为造成时，登记机关才承担责任。其承担责任的条件是：

①登记机关的登记记载发生错漏。

②登记机关对错漏登记存在过失。

③请求赔偿的受害人，只限于当事人本人。

④当事人确因登记机关的错漏登记受到了损害。对于不符合上述条件的，诸如申请人通过伪造有关文书，骗取登记机关的信任而进行不动产担保登记的;由于不可抗力因素造成登记文书毁损、丢失而使权利人的权利受到损害的;由于申请人本人的原因，造成错漏登记的;因错漏登记给当事人以外的第三人造成损害的等，登记机关均不承担赔偿责任。由此可见，在形式审查主义立法例下，登记机关的责任范围是非常有限的。

实质审查主义的立法，不仅要求对书面材料的形式是否符合登记法的要求进行审查，而且要求对书面材料反映的权利状况是否与权利的真实状况相符进行审查。这样，只要出现登记簿上记载的权利状况与真实权利状况不符，不管是何种原因造成的，都可以推定登记机关有过错，登记机关必须对由此造成的损害承担赔偿责任。因此，登记机关的责任范围很大。

(3)公告

不动产担保登记前，是否需要进行公告?各国立法对此态度不一。《瑞士民法典》第970条规定，在合理的期限内，州应公布不动产事宜，公布的内容主要是当事人申请登记的事项。但其他国家的民法典或不动产登记法对公告问题却未作规定。

(4)登记

无论是采登记要件主义，还是采登记对抗主义，各国立法均规定不动产担保的变动应当登记，只不过登记的效力不同而已。除登记内容外，许多国家的不动产登记法还对登记簿的纸张、不动产担保登记的位置，登记字迹的涂改乃至登记官员的选任与回避等问题均作了详细的规定。