一、农村宅基地房屋转让合同

当农村宅基地符合上述买卖条件后村民可以将自己的宅基地转让给他人，只是在转让时仍需按照相应的程序进行，具体农村宅基地买卖的必要程序为：

宅基地买卖应经集体即村民委员会书面同意；

如系共有房屋，必须征得其他共有人同意；

应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件；

应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施；

应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。宅基地买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。

二、农村宅基地转让协议的法律效力

目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果标的无法实现则不发生法律上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理，导致农村房屋及土地无法办理过户登记。

此外，此类合同违反了法律的强制性规定，《土地管理法》规定：农民集体所有的土地使用权不得出让，转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申请一处宅基地，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不具有可交易性。

最后，如果认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上相对公平，有利于社会的和谐稳定。

综上，农村私有房屋买卖合同应定无效，其理由有：首先，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益。

三、宅基地转让给外村人是不是合法的

按照国家土地管理规定，农村宅基地不能出售给外村居民，这样的房子不能办理过户。

宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。

《土地管理法》第62条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”“宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”

根据《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”农村村民一户只能申请一处宅基地，农民宅基地使用权由于是村民基于其身份而无偿取得的与集体经济组织成员的资格是联系在一起的。在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能。所以，农村房屋宅基地可以在本村村民之间互相买卖流转，卖给非本村人的属于无效的买卖。

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;

国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。