各地情况不一，具体得征询房管部门的政策。一般来说，有以下几种情况：

1、房产证，即家庭成员拥有房产数；

2、贷款，即使用过住房贷款；有些地方认房又认贷，即满足其一就是2套房，有些地方只认房不认贷，有些地方认贷不认房。且贷款还牵涉到是否还清等等。所以，还是问房管局比较靠谱，或者问房产中介，以及销售商。房贷次数以家庭为单位认定央行最终确定标准，以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为单位认定房贷次数。对此，12月11日人民银行党委委员、副行长刘＊余在会议上表示，党中央高度重视解决城市居民住房问题，信贷政策是为了贯彻落实全国城市住房工作会议精神，同时也是吸取美国次贷危机的教训，防范金融风险。人均住房低于当地水平购第二套房按首套执行补充通知进一步明确，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。但是，借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平，以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行此外，已利用住房公积金贷款购房的家庭，向商业银行申请住房贷款时，也应按照《通知》有关规定执行。严查弄虚作假行为银监会党委副书记、副主席蒋＊之在会上强调，人民银行、银监会将严厉查处假按揭、加按揭、转按揭等违规行为和变通做法。补充通知指出，商业银行应切实履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，所有商业银行都不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，所有商业银行不得再采信其证明。对发生上述情况的借款人和单位，商业银行应及时向其所在地银行业协会报告，由银行业协会负责收集上述信息并予以通报，监管部门列入重点检查内容。此外，《通知》强调，各商业银行应制定具体实施细则，并向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报备。