一、房屋买卖合同违约责任形式有哪些

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房买卖合同当事人因违反商品房买卖合同义务依法应当承担的责任，即为商品房买卖合同中的违约责任。商品房买卖合同的违约形态主要有以下几种：

（一）预期违约。我国商品房买卖合同的预期违约形态与一般合同基本一致，可分为两种具体类型：

1、预期拒绝履行，指合同有效成立后至合同约定的履行期届至前，一方当事人以言辞或行为向另一方当事人表示其将不按约定履行合同义务。

2、预期不能履行，指在合同履行期届至前，有情况表明或一方当事人根据客观事实发现另一方当事人届时不能履行合同义务。

（二）实际违约。主要包括商品房买卖合同当事人届期不能履行债务和届期拒绝履行债务两种。此处不能履行和拒绝履行均发生在履行期届满后，其最终反映形式为迟延履行或不履行。迟延履行包括债务人迟延履行和债权人迟延履行。根据《民法典》的相关规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。

（三）不适当履行。即指虽有履行但履行房屋质量、面积不符合合同约定或法律规定的违约情形。房屋质量不适当履行包括瑕疵履行和加害给付两种情形。瑕疵履行是指房屋存在质量问题的商品房买卖合同违约情形。在此情况下，债权人可依法要求对方承担修理的违约责任，除了以承担违约责任方式解决合同纠纷外，守约方亦可要求依法解除商品房买卖合同以解决商品房买卖合同纠纷。加害给付，是指债务人因交付的房屋的质量缺陷而造成他人的人身、财产损害的行为。

（四）其它违约行为。是指除上述违约情形外的其他履行附随义务时存在的违约行为。

总之，合同没签字但付款了，实际上这个合同已经成立了，当事人如果事后后悔想退款，只能和对方协商解决，并且对方有权扣除违约金。所以我们在付款时必须仔细考虑，尽量避免在还没签合同前就付款，以免日后引起纠纷。

二、房屋买卖合同违约责任纠纷管辖权

根据《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正）第二十三条规定“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。“法律规定因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。但第三十三条规定“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖;那么，哪些是属于“因不动产纠纷提起的诉讼”呢?

《民事诉讼法司法解释》第二十八条规定：民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

三、房屋买卖合同纠纷案例解析

1997年5月1日，香港**置业有限公司（以下简称**公司）与新*纪建设发展（深圳）有限公司（以下简称**纪公司）签订《深圳市房地产买卖合同》，约定：**公司向**纪公司购买深圳市深南东路68号新*纪广场西塔楼第27层至39层、第40层的1/4，总面积20000平方米，每平方米港币9000元，总金额为港币18000万元;**纪公司须于1998年12月31日将本合同规定验收合格的房地产交付给**公司使用;若**纪公司不能按时将上述房屋交付给**公司使用，延期超过30天，**公司有权单方解除合同，**纪公司应在lo天内将**公司已付的一切款项及其利息退还，同时每延期1日须支付相当于上述房地产款价千分之一的违约金或延期交付房地产期间的指导租金。合同签订后，**纪公司于1997年11月28日取得了《深圳市房地产预售许可证》。

1997年5月初，经**纪公司、新*纪国际（控股）有限公司（以下简称**纪国际公司）和中国**集团有限公司（以下简称**集团）地产部及其属下**发展有限公司协商一致，将**发展有限公司对**纪国际公司的到期债权（债款本息）共计港币102589040.8元（到期日为1997年5月28日）转让给**集团地产部，再由**集团地产部转让给**纪公司。由此**纪公司取得对**纪国际公司的债权港币102589040.8元。1997年5月6日，**集团根据上述债权转让合意和**纪公司的付款指示，通过中国银行香港分行将**公司委托**集团支付的购房款余额港币77410959.2元一次性全部付至**纪公司指定的银行账户。[：述两项所付款项合计为港币18000万元。2000年1月10日，**集团出具《关于代**置业有限公司向新*纪建设发展（深圳）有限公司支付购房款项的情况说明》，确认**集团按**纪公司的指示向其支付的上述全部款项，皆为代付款，其一切权益的享有人为**公司。

1998年3月3（）日，**纪公司为**公司出具《付清楼款证明》称：“中国**集团有限公司地产部向我公司购买新*纪广场写字楼20000平方米，总楼款18000万元，该楼款已全部付清。”1999年5月1日，**纪公司按照**公司的指定，在**公司的函件上盖章确认**公司已付清购买新*纪广场20000平方米购楼款港币18000万元后，寄往**公司的审计单位**毕马威会计师行。2000年3月13日，**纪公司向**集团地产部出具《关于征求回购**集团所购的新*纪广场物业的函》称：“我公司于1997年5月与贵集团

①本案例摘自最高人民法院民事审判第‘庭编：《民事审判指导与参考》2002年第4卷（总第8卷）。