在新政策的影响下，二手房成交量呈下滑趋势，部分二手房源涌入租赁市场，买方、卖方

在新政策的影响下，二手房成交量呈下滑趋势，部分二手房源涌入租赁市场，买方、卖方和中介，作为二手房市场的交易主体，其一些心理和行为发生了微妙的变化。

卖方：对待营业税更理性

去年新政后的交易量大约只有新政前的1／3，很多小中介都关门了。今年新政已开始一个多月，但这次的情况明显好于去年。据了解，今年新政执行以后，也出现少量的撤单和惜售情况，但是与去年相比，这种情况相对不是很明显，或者说只是出现在小的范围之内。针对这种现象，有关专家分析认为主要是由以下原因形成的。

首先，业主对于营业税心态的变化，导致了惜售现象的减少。去年新政出台，使业主经历了一个从没有营业税到征收营业税的过程，今年的新政其实是对去年国家宏观调控的完善和细化，大多数业主已经有一种较为平和的心态去对待了，该出售的还是会出售。此外，有些业主认为，今年营业税征收年限由两年变成了五年，对于部分过一年半载就满免征年限的业主来说，避开营业税的时间又延长了许多，如果为了避税，三四年以后再卖的话，市场的不确定因素会很大，较难预测。

其次，资金比较雄厚的卖家将房源转入租赁市场，进行中长线投资型。市民刘先生告诉律师他有一套满了两年的房子，但新政策将全额征收营业税的时间延长到5年，他觉得卖起来太亏了。于是打算暂时不卖了，转售为租。

最后，部分二手房房价上涨。律师从部分二手房公司了解到，热点区域二手房交易价格继续上涨。由于本身需求旺盛和成交较大的楼盘和区域，其价格并不因营业税的增加而降低，反而会继续保持高速增长的趋势。因为在卖方市场下，卖方需要承担的营业税部分自然转嫁给买方，从而导致部分区域和楼盘价格继续上涨。

买方：五年以上房产难挑大梁

“我们的客户量下降了三成左右，购房者成交欲望较弱。”一家品牌中介的负责人这样分析购房市场的现状。从他的分析来看，购房者的观望正是导致他们行动不积极的原因，而这种观望主要在于对房价下降的预期和对增量房市场的期望。据他了解，其实对房价下降存在期望的人很少，不到10％，还有就是对增量房市场的观望，这与去年新政的情况有所不同。新政中对于套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70％以上的规定，显然将一部分二手房购买者的注意力转向了商品房市场。

实际上存量房市场的繁荣正是房地产市场健康发展的保障之一。新政的初衷也包括了“积极发展住房二级市场和租赁市场”。而目前由于营业税的额外负担，有部分购房者开始把目光转向商品房市场。这一转向显然会增加商品房市场的压力。业内人士分析认为，购房者对商品房的预期短期内是无法实现的，会有相当一部分回归二手房市场。

就目前的实际交易情况来看，二手房交易的营业税基本上都转嫁给了购房者。在这种情况下，五年以上产权的房源成为了交易的重要部分。一位中介工作人员介绍，“我们现在的交易，五年以上产权的占80％。在其他房源退出的情况下，那部分未受营业税影响的五年以上的房源所占比例增大了。”该工作人员补充，“我们的业务中五年以上的房子所占比例上升了两到三成，并不是说绝对数量上升，只是在总体中所占比例有所上升。”

站在购房者的角度上来看，由于不需要交纳营业税，五年以上的二手房源似乎应该具备更大的竞争力。然而，事实并非如此简单。业内人士分析，五年这个问题其实并不严重，关键是房产证上注明的时间有问题。二手房产权年限上存在一个比较普遍的问题，就是房屋实际购买年限往往比产权证上的日期要长许多。由于购房以后往往要过两三年才能拿到房产证，这样五六年产权的房子可能已经居住八年，甚至九年了，许多购房人并不倾向于买这些房龄较长的二手房。据了解，正是由于房产证不能及时拿到的缘故，现在相当一部分人实际购买已经达到五六年的房子，产权证往往只有两三年。目前市场上无需缴税的二手房不仅实际房龄过长，数量少也是一个问题。

中介：租赁业务唱主角

从一些房产中介获悉，进入6月后，受新政的影响，二手房买卖、租赁市场出现了两种截然不同的反应：二手房买卖业务比以往大幅减少，房价趋高；租赁市场迅速升温，原本打算出售的二手房越来越多地进入了租赁市场。

一家中介公司的工作人员告诉律师，现在二手房房源较少，房价也有所上涨，这是因为以往二手房交易费用都是由买方承担，而现在营业税规定要由卖方承担，为了避免交税带来负担，卖方自然提高了房价，把营业税转嫁到买主身上。许多计划购买二手房的消费者因此放弃买房计划。卖的少、买的也少，导致现在二手房交易冷清。相较于二手房交易的冷清，房屋租赁市场升温明显。许多本来是五年以内二手房的业主，纷纷改变主意，改售为租。同时，也有一些本计划买二手房的消费者，在看到房价的波动后，也改买房为租房。

律师发现，现在中介出租房源信息十分丰富，尽管租赁市场可供选择的房源增多，但繁华路段租金却未见下挫迹象，相对比较稳定。据了解，现在二手房租赁市场之所以如此活跃，一方面是因为部分房龄不足的房子为躲营业税，改售为租，另一方面受一系列房产调控政策影响，不少拆迁户及有购房需求的人开始持币观望，暂缓买房，先租房住。据一家中介公司负责人介绍，从眼下的租赁情况来看，形势明显好于去年同期，主要是每年夏季，打工、实习、毕业的学生族都有租房的需求。租赁供应量大、需求也比较旺盛。

二手房交易流程二手房交易步骤

（一）买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

（二）如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

（三）买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

（四）立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。

（五）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

（六）办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

（七）对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。

（八）买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行