土地使用权转租协议效力的认定：如果是转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前，转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，协议有效。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效协议，受让方有权力要求解除协议，赔偿损失。

一、股权转让协议有哪些注意条款

1、知情条款

股权转让协议中约定，在签订本协议时，受让方已经对拟转让股权所属的目标公司的财务状况、公司重大合同、重大诉讼、对外债权债务、公司内部的管理规范及公司章程等信息已经充分了解，并在此基础上自愿受让有关股权。该条款的重要性在于说明股权转让是双方的真实意思表示，因此如果事后受让方以不知道公司某些重大事实为由主张转让方欺诈等，就是站不住脚的。

2、保证条款

股权的完整性和有效性。这是指拟出让的股权是转让方合法取得的完整权利，股权上没有设定任何担保或其他权利负担。

其他股东同意转让。股权转让已经得到了其他股东的同意，或已解决股东优先购买权问题，不会因优先权问题导致股权转让无效的后果。

公司财务状况告知。转让方已向受让方如实陈述了公司的财务状况，并提供了真实有效的财务报表及其他反映公司财务状况的资料。

重大合同情况。转让方已向受让方如实陈述了公司的重大合同状况，并提供了相应资料。

3、优先权条款

公司其他股东对股权转让的优先购买权是法定的权利，不能剥夺，不能回避。如果股权是转让给公司外部的非股东第三人，那么优先权条款就非常重要，关系到股权转让协议的有效问题。

二、股权转让协议生效条件

1、附条件或附期限的合同自条件成就或期限届至时生效；其

2、是法律、行政法规规定应当经过批准、登记等手续生效的，自批准、登记时生效。有限责任公司的《股权转让协议》签订后即对签订双方产生协议约束力，但该协议在签订之前有一些前置程序，也就是说在签订该协议前，需要经过一定的程序才能保证协议的效力。根据我国公司法的规定，股权转让根据受让方的不同，其前置程序也不同。如果受让方为本公司股东，则需要通知公司其他股东，其他股东与受让方都同意转让的，各股东按照持股比例共同受让。如受让方为公司股东之外的第三人，则需要公司股东同意，公司股东如不同意则需要购买该转让部分的股权，公司股东同意转让的，在同等条件享有优先购买权，只有其他股东明确放弃优先购买权，转让方与受让方的股权转让协议才能生效。

法律依据：

《中华人民共和国公司法》第七十一条规定，有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部或者部分股权。股东向股东以外的人转让股权，应当经其他股东过半数同意。股东应就其股权转让事项书面通知其他股东征求同意，其他股东自接到书面通知之日起满三十日未答复的，视为同意转让。其他股东半数以上不同意转让的，不同意的股东应当购买该转让的股权；不购买的，视为同意转让。经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。公司章程对股权转让另有规定的，从其规定。

三、土地出让金是由买方还是卖方交纳

以划拨方式取得土地使用权转让房地产时，应按以划拨方式取得土地使用权，先报有批准权的人民政府审批，待人民政府批准转让之后，受让方应办理土地使用权出让手续，并且按国家相关规定缴纳土地出让金。合同当中若是没有特别约定的，则由买方缴纳土地出让金。