第一步：发布拟征地公告，由市县级国土部门在拟被征地村集体范围内发布拟征地公告。

第二步：征询拟被征地人意见，由市县级国土部门会同拟被征地所在的乡镇政府，就拟征地公告的内容征询拟被征地村民的意见。

第三步：对土地及地上附着物调查登记，由市县级国土部门同拟被征地的所有权人、使用权人对拟被征土地的信息进行调查，并由国土部门进行调查登记。

第四步：拟订一书四方案并上报审批，由市县级国土部门按照审批机关对报批材料的要求拟订一书四方案，并将材料一并向有审批权的机关进行报批。

第五步：发布征地公告，征用土地的市县级人民政府应当在收到省政府或国务院征地批准文书之日起十个工作日内，在被征地所在的村集体范围内对征地批文的内容进行公告。

第六步：发布征地补偿安置方案公告，县市级国土部门根据省政府或国务院所批准的征地方案，在征地公告发布之日起四十五日内拟订征地补偿安置方案并予以公告。

第七步：上报审批补偿安置方案，县市级国土部门应当将草拟的补偿安置方案和听证会上各方发表的意见，逐一上报给本级人民政府进行审批。

第八步：土地补偿登记，被征地人应当在征用土地公告规定的期限内，持土地权属证明到公告规定的地点办理征地补偿登记手续。

第九步：落实补偿安置后交付土地，政府机关按照规定落实征地补偿安置后，被征收人则应当将土地按期交付。

开发商“高价”征地的背后你了解吗，农民是不是真的赚了？

一般来讲，征收的主体是县级以上人民政府，征收性质属于公共利益征收。但有时候，会出现另一种征收情况，即商业征收，开发商来征地。相较于前一种征收，开发商给出的补偿往往高得多。为什么开发商愿意出高价征地？有谁考虑过这个问题？到底是农户赚了，还是开发商赚了？

有的农户乐得领一大笔钱，进城生活，做点小生意。但也有的农户不愿意征地，担心没有土地以后，生活没有稳定保障。也有农民担心，开发商征地合法吗？可以不同意征地吗？

土地征收，开发商开价20万一亩，为啥农民不愿腾地？

刘先生家住河北某地农村，家有4亩耕地，一直耕种了几十年，生活来源不仅仅主要靠这几亩土地的收益，土地用来种植果树，一年一亩地还能创收上万元。

最近，村里搞开发，村委告知土地要被征收用作他用。紧接着开发商的人员就进村一户一户给村民谈补偿的事宜，并要求跟他们签协议。补偿给得不低啊，一亩良地给了20万，很多人都觉得满意赶紧签了字去拿钱。

但是刘先生稍有犹豫，他考虑的不是眼前利益。“钱领了是不少，可是祖辈相传的土地可就没有了，让子孙后代将来吃啥喝啥啊？这不是败家子吗？”

刘先生自己也算了一笔账。现在发展这么快，物价年年涨，20万又能花几年？买房？县城一套房也不止20万。做生意？现在生意可不好做，关门倒闭的不少。存银行，利息也没几个。还不如有一块土地，种点粮食，收多收少，总有口饭吃。“现在地里搞点经济作物，收入也不错，征地后，可就没这个事了。”

要钱还是要地？农民朋友各有各的看法。不过我们首先忽略了两个重要的问题：开发商征地的合法性，以及看似高额的土地补偿，对于是农户将来生活的影响究竟有多大？

一、开发商能否成为征收主体？

开发商有权利来征收农村的土地吗？征收补偿协议到底跟谁签是合法的？带着这些问题我们往下看。

集体土地到底是谁来征收呢？也就是征收主体。我国《土地管理法实施条例》第二十五条第一款、第三款：征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。

市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿、安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。

征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。

《国有土地上房屋拆迁与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

从上面的法条得知，开发商不可能成为征收土地的主体，甚至连村委会也无权自主进行土地征收，征收土地至少是县一级行政主体单位开展实施。

二、开发商能否与农户签订补偿协议呢？签订的补偿协议是否具有法律效力？

虽然开发商不能成为征收土地的主体，但是现实中的确普遍存在开发商直接与村民签订征收补偿协议的情况。

如前所述，刘先生家所在地就是开发商直接进村跟村民协商征地补偿事宜，就连村委会也没有参与。要说开发商跟村民签订征收补偿协议有合法的情况，也有不合法的情况。

合法的情况是，开发商与村民签订补偿协议前得到了征收主体（通常是国土资源部门）的授权，并会同地方政府、村委会主导参与征收各项工作。这样签订的补偿协议是合法的，补偿标准是根据政策法规确定的。

而另一种，就是刘先生家遇到的情况，没有看到或者被通知了解任何征收土地相关公告、通知，在政府没有任何征地规划前提下开发商直接进村来找村民“买”地，给的价格十分诱人。村委会也默许这样的情况发生。这种情况开发商就属于违法收地。

表面上以高于国家标准的价格找村民签订土地补偿协议，之后将得来的土地迅速找政府部门申报土地转用相关手续，将违法收得的土地神不知鬼不觉地变成合法，进而大肆商业开发。

那个时候，这块地的价值就被开发商炒高了。原来的农户不仅得不到这块土地的收益（比如变成热门区块后，农产品更好贩卖，做小生意获益更多），而且你还得转过来买开发商的高价房，把钱吐回去。

开发商开出的20万一亩的土地征收价格，的确是很诱人，但是这协议可真不能随意签订。刘先生的考虑并非毫无道理。

爱土律师提请广大农民朋友，天上不会无故掉馅饼，开发商能给高补偿，很可能说明您所在的这块地不久后将是经济开发建设的重点区域，切不能掉进开发商违法征地的陷阱里去，土地是农民的根，子孙后代的福，细水长流方能发家致富、源远流长。