《房屋登记办法》设计的是一种非行政强制性登记制度,对是否进行房屋登记,采取的是自愿原则。即只要房主提出登记申请,登记程序就相应启动。房产部门不会要求房主什么时候来登记。
“实际上,《办法》把房屋确权‘临界点’提前了。”市房产局市场产权处负责人介绍,过去,房屋确权以拿到权属证书即产权证为“生效点”;今后,房屋确权以房屋登记簿为准,即房屋产权转移只要写到房屋登记簿上,就具有法律效力。如果不对房屋进行登记,相当于这套房没有得到法律上的认可;只有经过登记的房屋,其产权才具有法律效力,房主的权益才会得到法律上的保护。
一、屋权属登记错误的赔偿
责任一般而言,追究错误登记申请人的民事侵权赔偿责任,应当具备以下四个要件。
第一,登记申请人通过虚假、欺骗等手段实施了登记申请行为。即登记申请人通过该虚假登记行为,造成了登记权利人与实际权利人不符。
第二,登记申请人主观上具有过错。登记申请人必须具有主观恶意,明知或者应当知道该行为会造成他人财产损害。如果申请人善意无过失,不知该行为会侵害他人财产权而为之,不承担赔偿责任。比如抵押权人拿着被抵押人提供的文书去登记机构办理登记,结果证明被抵押人提供的文书是虚假的,但抵押权人并不知情,那么该抵押权人不承担赔偿责任。
第三,登记申请人的错误登记造成了一定的损害后果。即由于登记申请人的错误登记造成了他人的财产损失,如果并没有产生损害后果,那么申请人也不承担赔偿责任。
第四,错误登记行为与损害后果之间具有因果联系,即实际权利人的损失是由于申请人的错误登记行为而引起的。综上可以看出,通过错误登记侵害他人的财产权益,是平等民事主体之间的侵权纠纷,适用民事诉讼程序便可达到对受害人的救济。
二、如何理解当事人的法律地位平等原则
首先,在行政管理过程中,行政机关是行政主体,其地位明显优越于行政管理相对人。在行政诉讼中,这种情况发生了转变,行政机关与公民、法人或者其他组织一样都是行政诉讼的当事人。行政机关不再是管理者,不能再像在行政程序中那样指挥命令公民、法人或者其他组织。行政机关认为公民、法人或者其他组织的诉讼行为违法,不能直接采取行政处罚、行政强制执行等措施,只能要求人民法院处理。
其次,各方当事人的诉讼地位平等。行政机关与公民、法人或者其他组织一样都是行政诉讼主体,没有高低贵贱之分,也没有法外特权,享有同等的机会阐述意见和辨明是非,公民、法人或者其他组织依法享有起诉权,行政机关不但没有这项权利。也没有反诉权,相反却受到很多限制,如对具体行政行为的合法性承担举证责任,诉讼期间不得自行向原告、证人调查取证等,这些限制正是为了平衡双方当事人表达意见的机会,科学地反映了行政诉讼的特殊要求。
再次,人民法院应当保障当事人平等地享有参与行政诉讼的机会,防止行政机关给公民、法人或者其他组织施加压力,同时也应当防止原告滥诉,无理纠缠。
最后,人民法院作出裁判时应当同等情况同等对待,对当事人在适用法律上一律平等,不能因人而异。
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