由于房地产企业开发项目周期长、不及时结转收入、经常出现退房、按揭的特点，特别是涉及多个开发项目时，成本核算不规范，本文结合实际工作将房地产企业检查过程中总结的一点经验介绍给大家。

《营业税暂行条例》规定，纳税人销售不动产应当根据营业额和规定的税率计算缴纳税款。纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。而《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。而企业收到购房款时可能有两种账务处理方式。

第一种处理方式：借：现金(或者银行存款)科目，贷：预收账款科目;

另外一种处理方式是：借：现金(或者银行存款)科目，贷：主营业务收入科目。

因此，企业当期应纳税营业额是预收账款账户本期贷方发生额与主营业务收入账户贷方发生额之和。但由于主营业务收入账户贷方发生额有两个，一是从预收账款账户借方转入的;另外一部分就是直接计入主营业务收入账户的购房款，为了避免重复征税，所以要减去预收账款账户本期借方发生额。这样就可以推算出应纳税营业额计算公式如下：

应纳税营业额=预收账款账户本期贷方发生额+主营业务收入-预收账款账户本期借方发生额公式①根据会计账户原理又可得下列公式：

期初余额+本期贷方发生额=本期借方发生额+期末余额公式②公式②移项后，可得下列公式：

本期贷方发生额-本期借方发生额=期末余额-期初余额公式③把公式③代入公式①后得下列公式：

应纳税营业额=主营业务收入期末余额-期初余额

这样，税务人员在检查时，可以直接根据总账预收账款科目期末数、期初数和主营业务收入科目贷方累计数3个数字计算出应纳营业税额。此方法计算简单，就不要再从预收账款明细账中一笔笔合计当期发生数，但在使用上述公式时应注意下列事项：

(一)要核对预收账款账户借方发生额应当全部是退还购房款或者结转主营业务收入如果出现企业调账事项，如借：预收账款科目，贷：其他应付款科目等，则不得从借方发生额中扣除。

(二)适当抽取几个月份，把预收账款账户总账数字和明细账数字核对，以防止企业故意调整会计科目作假账。

(三)检查营业外收入科目，审核企业在销售不动产过程中是否有收取违约金的事项，如果有上述事项，收到的违约金同样需要缴纳营业税。

(四)预收账款账户期初如果有余额，应当是已经缴纳过营业税的。

(五)国税发[2003]83号文件规定，房地产企业所得税计算公式是：应纳税所得额=本期所得额-本期已转销售收入的预售收入×利润率+本期预售开发产品收入×利润率，此公式计算取数麻烦，可以改为：应纳税所得额=本期所得额(预收账款年末余额-预收账款年初余额)×利润率。

在检查过程中，税务稽查人员可以自己设计制作一份房源表。表格内容如下：房号、购买人、面积、单价、合同金额、实际收款、收据或发票号、备注。