对于约束开发商的有关商品房的销售面积还有公摊面积的法规主要是由建设部的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》制定的。其中还规定了公用建筑面积的分摊原则、可分摊的公用建筑的面积还有不应该算进去的公用的建筑空间。

目前国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内。

一般多层住宅的公摊面积约在10％～13％，18层以下的板式住宅公摊约在13％～15％，点式的楼盘公摊大多在15％～17％，而30层以上的住宅因为电梯数量的增多，公摊通常都在25％左右。

一、公摊面积的计算

商品房的公用面积的分摊要以幢为单位。分摊的公用建筑面积一般为本幢内的公用建筑面积，还有一些与本幢不相连的公用建筑面积不可以分摊到本幢的房屋内。一般还要为整幢的商品房服务的公用建筑面积应该由该幢楼各套商品房分摊，还有一些要为局部范围服务的公用建筑面积，受益的各套商品房分摊也是非常关键的。公用的建筑面积分摊后，就不需要不划分到各套商品房摊得建筑面积的具体部位了。一般来说，各户的公摊面积的计算方法的基本思路就是要用各户套内面积按比例进行分摊。

首先要计算公摊的系数。公摊的系数＝需要的公摊的公用面积之和除以各套内建筑面积之和＝总建筑的面积之和一各套的内建筑面积之和除以各户套内的建筑面积之和。虽然就是各套房的公用分摊面积＝分摊的系数×各套内的建筑面积。国家对于公摊面积不得超过多少是没有具体的规定的，但是对哪些可以计入公摊面积是有明确的规定的，因此大家要了解清楚自己房子的公摊面积是怎么计算的。像7层以下的住宅公摊率一般为7－12％。

多层的建筑一般是指层数在6层左右的磗混结构的建筑，参与的公摊部分的面积还包括外墙的水平投影的1／2，楼梯，楼梯间，这样可以为住户提供相关的服务物管用房。一般来说，必须要占房屋建筑面积的13％到18％。室内的层高一般可以分为室内的净高，一般情况下，层高如果在2．8米左右的话，室内净高在2．65到2．7米之间的话，如果室内的层高超过4．7米以上的话，那么应该按照两层来计算室内的面积。7－11层住宅的公摊率一般为10－16％。楼层为7—9层的小高层的话，一般的小高层公摊要取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也是有差异的。没有地下的设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层的公摊系数一般要在10％－15％之间，一些带电梯的小高层住宅，公摊的系数一般在15％－20％之间。公摊面积不能超过多少呢？7层以上的是必须要配电梯的，小高层一般属于配电梯的范围之内。12－33层住宅的公摊率一般为14－24％。

二、法律咨询

网友：请问有哪些部分不应该被计算为公摊面积呢？

律师：不应计算为公用建筑面积的：

1、凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。

2、作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。

3、楼梯下方空间楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。

4、公共通道临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱，是否有维护结构，均不计算建筑面积。

5、与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，不计算建筑面积。