国务院《物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》(以下简称《条例》、《办法》)相继于2003年颁布实施。《条例》和《办法》对前期物业管理招投标的原则和办法予以明确，经过几年的实践，前期物业管理的招投标活动中也出现了一些问题，笔者现结合实践经验对这些问题进行分析，并对解决这些问题提出一些建议。

当前前期物业管理招投标存在的主要问题

1.暗箱操作。在现实中，有的物业招标单位实际上早已内定好了物业管理公司，但也打着公开招标的幌子，使其他管理公司受骗应招作陪衬。还有的物业发展商为了使自己看好或有特殊关系的物业管理公司能中标，把招标物业的详细资料或内部消息事先透露，并对其他物业管理公司了解物业情况或看现场进行限制。更有甚者，利用招投标形式，骗取物业管理公司的投标资料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物业管理公司接管物业，使用骗取来的管理方案进行管理运作。

2.地方保护主义。跨区域的物业管理招投标困难重重。有的物业管理公司虽利用自身品牌影响力，经过重重考核和答辩赢得了异地或跨行业的物业管理权，但由于当地政府有关部门或发展商，从本地区或部门的利益出发，采取不合作态度，或提出苛刻条件，使中标物业管理公司的各项管理工作无法正常开展，无奈被迫撤出。也有的物业招标单位，先利用外地名牌物业管理公司的影响力，帮助自己把物业推出或进行前期管理运作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另组管理公司进行管理。

3.行业间不正之风沉渣泛起。有些物业管理公司不是靠品牌、实力和整体管理水平去投标参与竞争，而是通过走门子，找熟人，或利用上层关系，甚至送好处、买通考评打分人员以及无中生有、攻击、贬低对手等手段来争得竞争项目。

4.附加不平等条件。开发商将一些不平等条件和开发中遗留的问题强加给物业管理企业，以此相要挟，不接受就不能接管物业。

5.劣质项目。开发商对自己开发的有问题的劣质物业项目急于出手，转嫁责任和风险，让物业管理企业充当其替罪羊，致使物业管理企业蒙受巨大损失。

6.政府相关部门干预。一些物业在前期招投标时，当地政府往往会横插一杠，明眼人都知道，所谓的推荐其实就是指定。所以，等到正式招投标时，其他参与单位都莫名其妙地成了陪标对象。几年前，在某区竞标前期物业管理企业时就碰到过类似的情况。当初，参与竞标的单位一共四家，某物业管理公司的商务标和技术标的分数是最高的，但却没有中标。

7.行业内低价恶性竞争。破坏行规，恶性竞争。有的物业管理公司违反政府有关规定，不遵守行业游戏规则，低于成本价参与竞争。个别管理公司更是公开声明，参与竞争是为了扩大公司的对外影响，并不在乎企业效益问题，所以亏损也要争取把项目抢到手。

8.个别物业管理企业盲目扩张。有的物业管理企业成立之初，急于扩大物业项目的数量，不考虑项目的优劣、自身的经济状况、能力和自身的管理水平，也不管能否达到标准要求，什么条件都敢应付，致使资金、人员、管理标准都不到位，影响了物业管理行业整体形象，使业主产生反感，矛盾重重。

存在问题的原因分析

1.有关方面对不正当竞争的重视程度不够，还没有看到这种恶性竞争所带来的严重危害性。

2.没有一个统一的评判机构。现在进行的物业管理招投标一般是由物业发展商或业主委员会委托政府管理部门一起组织招标;或是物业发展商或业主委员会自己组织人员进行招标。由于没有一个统一的招投标权威管理部门，对招标内容、程序、评标人员组成等没有一个标准模式，在实际操作中受人为因素影响非常大，缺乏规范性和公正性。

3.地区间物业管理的总体水平发展不平衡。物业管理发达地区的物业管理公司到外地投标竞争物业管理权，主要为了拓展企业业务范围，增加市场占有份额，有相当的地区对此不认同，抵制进入，形成误解。

4.社会监督机制不健全。由于市场竞争机制的不完善，造成招投标过程中出现了一些不正之风。

解决此类问题的对策

1.提供公平竞争的外部环境。物业管理市场的培育和发展，一个重要的前提是要具有公平竞争的市场环境和机制。物业管理主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场;打破地区保护和区域垄断，把先进的物业管理理念、方法和机制推向全国，为物业发展商、业主及用户选择合适的管理者提供较大的空间;积极引导物业管理企业练好内功，增强综合素质，凭企业品牌和整体实力进入市场进行公平竞争。

2.尽快制订配套实施细则，用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。各地主管部门应先制订一个招投标实施细则，明确一些常规性的基本要求和操作程序，以便使参与者有章可循，同时应邀请公正机关参与招投标工作的全过程。

3.设立专门的中立机构和部门来具体组织招投标活动，确保建管分离原则的执行，确保开发商的物业管理企业与其他物业管理企业在同一起跑线上公平竞争。在这类机构成立之前，可暂由各地政府主管部门牵头组织由房管、公安、行业协会、街道办事处、物业管理专家及公证机关等组成的物业管理招投标考评小组，受招标物业单位的委托，全权负责组织和进行物业管理的招投标工作。

4.遵循公平竞争原则。除了要运用法律和行政手段外，还须倡导建立职业道德规范。只有遵守职业道德，才能在社会上树立良好的企业形象，建立稳固的企业信誉，自觉抵制不正当竞争，并将竞争引入法制化、规范化、科学化的轨道，创造公平、公正的物业管理招投标竞争环境。

5.政府部门应多政策指导、少行政干预。物业管理招投标作为一项市场化行为，在各方面都缺乏实际操作经验的情况下，政府主管部门的适当干预是必要的。一些成功的招投标都是在政府有关部门主持或指导下进行并取得良好效果的。但是政府的干预和指导重点应该放在理顺开发商、物业管理公司和业主委员会三方面的关系上，帮助三方正确对待招投标活动，而不是对物业管理招投标进行行政干预。

6.建立和完善物业招投标仲裁机构。招投标市场的发育和规范化运作除了需要有一系列法规以外，还应建立解决开发商、物业管理公司和业主等多方纠纷的仲裁机构或称之为快速法庭。这一机构应站在招标方和投标方的中间，以第三方的身份快速、专业、公正地裁断物业管理招投标相关问题，并且辅助政府主管部门进行决策，以推动物业管理的规范化。

7.坚持信息对等原则。按照各地方的前期物业管理招投标管理规定，对要进行物业管理的物业应该在相应的媒体上进行公告，广泛进行宣传，公示招投标的条件等相关信息，使参与的物业管理企业都能够在同样的信息条件下进行公平竞争。