物业合同纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷，但其不属于不动产纠纷，不适用专属管辖的规定。根据《民事诉讼法》第三十三条规定，下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

物业合同纠纷如何抗辩？

1．抗辩理由之一：物业服务质量不到位

据统计，在物业服务企业起诉业主缴纳物业管理费案件中，约80％的业主都会以物业服务企业提供的物业管理服务质量不到位作为抗辩理由。根据《物业管理条例》第二条

“本条例所称的物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”之规定，物业服务企业最基本的服务内容是对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。

2．抗辩理由之二：开发商交付的房屋存在质量问题

房屋买卖合同和物业服务合同分别属于两个不同的法律关系。根据合同的相对性原则，当房屋出现渗漏、开裂等质量问题时，业主应依据房屋买卖合同向开发商主张权利，要求开发商进行维修或赔偿或解除合同。而物业服务企业并非房屋买卖合同的相对方，其要求业主缴纳物业费是基于物业服务合同。因而，业主如果以开发商交付的房屋存在质量问题作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

3．抗辩理由之三：非前期物业服务合同当事人

《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。所以，业主以自己不是前期物业服务合同当事人作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

4．抗辩理由之四：未享受相关物业服务

部分业主购买了物业但未在该小区居住生活，所购房屋处于空置状态，当物业服务公司要求其支付物业服务费用时，这些业主便以未享受相关物业服务为由拒交物业服务费。依据《物业管理条例》的规定，物业服务企业负责对小区内的共有设施和相关设备进行维护、保养和修理，对小区绿地、道路等进行卫生保洁，对小区内的交通状况以及生活安全进行管理和防范，同时积极配合有关部门做好小区内的公共秩序维护及相关知识的宣传普及工作。因而，物业服务企业提供的服务是针对建筑物共有部分，具有综合性、公益性，无论业主是否在小区内居住，物业服务公司都已经履行了其义务。所以，业主以未享受相关物业服务作为拒交物业服务费的抗辩理由将不会获得法院的支持。

5．抗辩理由之五：未尽到安全保障义务造成业主财产损失

业主停放的车辆被盗、家中财产失窃等现象在我国小区中时常发生，业主便会以物业服务企业未尽到安全保障义务而拒交物业费。依据民事诉讼“谁主张、谁举证”的基本原则，业主应对物业服务企业未尽到安全保障义务的事实进行举证。这些事实主要主要包括物业服务公司是否安排保安对小区进行连续巡逻、是否安置必要的小区周边监视装置、是否实行门卫登记制度、对于进出小区的人员和车辆进行必要的登记、询问等。如果业主确有证据证明物业服务企业未尽到安全保障义务造成其财产损失，法院依法予以核减或免除。

物业合同纠纷的处理，是可以首先按照协商的原则来进行处理的，双方如果就有关情况可以达成一致意见的，那么是可以根据达成的意见的来进行处理的，无法达成一致意见的，可以由法院根据掌握的证据来进行合法的判决处理。

《民事诉讼法》第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。