阳春三月，回暖的不止是天气，还有信托公司的业务。

继去年银监会发布净资本管理办法、要求各家信托公司自查房地产信托业务后，一度大幅缩减的房地产信托业务近期再次“爆棚”。

据用益信托工作室统计，3月固定收益信托产品数量、规模均创历史新高。其中，房地产信托产品占当月信托产品融资量的半壁江山，达135亿元，年化收益率更超过8%.在4月的第一周，房地产信托“量价齐升”的势头还在延续。有5家信托公司发行了6款集合信托产品。其中，单款产品最大募集规模为3.5亿元，该产品以贷款运用方式投资于房地产领域，期限为18个月，预期收益率为10%.政策严厉调控下，信托再次成为房地产企业的无奈之选。随着发行信托的房地产公司数量的激增，信托公司掌握更大的主动权，选择业务的余地也越来越大。

假道信托融资

自去年资本市场闸门对房地产行业关闭、年初严控信贷以来，假道信托、私募股权基金等方式融资就变得越来越普遍。

根据风险同收益成正比的规律，在房地产行业受到严密调控、监管层严控信贷规模、通货膨胀压力及持续的加息预期下，房地产企业融资成本必将大幅上升。

用益信托工作室首席研究员李告诉本刊记者，把固定收益类信托产品抛除在外，目前房地产企业通过信托融资的成本一般都在20%以上。

可加以佐证，平安信托联合金地集团（600383）推出同鑫2号地产信托，以同股同权的方式投资深圳观澜高端别墅项目，投资期约33个月，年收益率高达21%~23%.李介绍，现在找信托公司的地产公司非常多，信托公司为控制风险都要一一甄别，只有符合特定条件的才会考虑，发与不发的主动权都掌握在信托公司手中。

这本也无可厚非。“信托公司从房地产目前的走向来考虑，自然要把风险控制得紧一些。保障房潜在的巨量供应，更增添了房地产市场不可预料的因素。”李称。

20%以上的融资成本给开发商带来的压力无疑是沉重的。一位中小型开发商感叹：“但为了活下去，什么样的条件都要忍受，高成本就高成本吧！”

事实上，最近大型房企同样在信托融资上动作频频。

3月，万科对外发布公告称，拟与华润集团及其关联公司展开合作，合作的范围包括同珠海商业银行签订贷款合同，利用华润深国投信托资金和汉威资本旗下基金。贷款的合同金额、利用的资金金额以及共同投资的投资金额总计不超过44.2亿元。

因交易涉及到关联交易，万科与华润的合作方案于4月10日提交股东大会获得审议通过。万科表示，在合作开发融资外，万科希望借助华润的金融平台获取资金。“过去三年万科在资本市场没有融到一分钱，我们依赖合作来实现更多的市场份额。”万科总经理郁亮曾对媒体表示。

据李介绍，当前房地产信托大致分为融资类和投资类两类产品。“使用债权融资的方式意味着融资门槛更高，譬如四证齐全，具备一定资质，完全比照银行贷款要求执行。虽然对于信托公司来说风险变小了，但市场开拓并不容易。有相同的条件为什么不申请银行贷款？”

不过，信托融资之路并不适合所有房地产项目。本刊记者采访的信托人士均表示，只有品牌好、质量过硬的项目才会入“法眼”。

同时，随着今年房地产政策的变化，部分信托公司已将目光转向保障房建设。据李介绍，由于房地产受政策影响较大，房地产信托业务会相应做出一些调整。目前，商业地产融资个案有所增加，类基金型的房地产信托产品也在增多。