一、房产营业税概述

根据财政部2016年2月17日《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》：二、关于营业税政策个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

二、征收范围

具备以下其中一点即为非普通住宅：

1、住宅小区建筑容积率在1．0以下（不含1．0）；

2、2012年单套建筑面积在144平方米以上（含144平方米，或者房屋交易成交价160万以上）；2013年国税总局下发的通知要求从严区分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。

3、实际成交价格高于该区市场指导价；反之则为普通住宅。

三、具体标准

1、契税

2016年2月17实施的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》

（1）关于契税政策

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1．5％的税率征收契税。

对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。

家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。

2、个人所得税

（1）房产证满5年，并且是唯一住房的不需要交个人所得税；

（2）房产证满5年，不是唯一住房的需要缴纳房产交易盈利部分的20％或者总房价的1％；

（3）房产证不满5年，需要缴纳房产交易盈利部分的20％或者总房价的1％；

3、营业税及附加

（1）房产证未满2年的，需要缴纳总房价的5．6％；

（2）房产证满2年的，非普通住宅需要缴纳差额部分的5．6％；

（3）房产证满2年的，普通住宅的免交。

4、现时二手房营业税征收已经调整，具体如下：

（1）个人转让／赠与非普通住宅＜2年或个人转让／赠与普通住宅年限＜2年的，房产营业税征收：房管局评估价×5．5％。

（2）个人转让／赠与非普通住宅年限≥2年的，营业税征收：（转让收入－上手发票价）×5．5％。

（3）个人转让／赠与普通住宅年限≥2年：免征营业税。

（4）单位转让住宅、非住宅（不论年限）：不提供发票：房管局核［3］定税价×5．63％。；提供发票：增值部分×5．63％。

（5）外资单位转让住宅、非住宅（不论年限）：不提供发票：房管局核定税价×5．09％；提供发票：增值部分×5．09％。

（6）个人出售非住宅（不论年限）：（转让收入－房产原值）×5．5％。