买方存在违约?卖方常以此为借口寻求依法解约

“卖方违约借口多种多样，有从买方行为里挑刺的，甚至还有装疯卖傻、玩消失避而不见的。”其中最常见的借口是买方存在违约行为。因为对于卖方来说，这为其依法解约提供了最好的理由。一般房产中介提供的交易合同范本中，对买方各项义务的履行都有明确的期限，而很多买家签约时，过分信任或者依赖房地产中介，自己并没有认真研读交易合同，一不小心就会出现违约。在这一类违约的借口中，最常见的就是买方未能及时完成资金监管、资金监管金额不足等。

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知己知彼卖方为反价还会祭出这些借口

卖方房屋存在其他共有人。很多卖家往往以房屋存在其他共有人(比如配偶、父母等)、签约未经其他共有人同意为借口主张合同无效。

卖方无权处分。这种借口主要出现在卖方存在代理人或房产挂靠他人名义情况，房产中介或者买方一般不会认真核实房产登记权利人的委托授权手续，签约后卖方就会以“自己只是代理人、签约或者签约价格未经权利人同意且权利人事后不予确认”为由主张合同无效。

房产存在租约。有的卖家会在合同签订后故意与第三方签订虚假租赁合同，声称房屋已经租赁给第三方且租赁期限很长，或者卖房侵害了承租人优先购买权。

双倍返还定金强制解约。由于房价上涨较快而一般定金数额比较低，双倍返还定金对于卖家几乎没有制约作用，因此要求双倍返还定金强制解约就成为卖家违约的首选借口。

自愿承担违约金。同定金一样，违约金本来也是制约卖方违约一个制度保障，而且在常见的二手房中介提供的交易合同范本中，违约金多为交易价格的20%。但由于房价上涨过快，很多房屋价格涨幅超过20%，因此即便是承担高额的违约金，有时候对于卖家也是有利可图，因此自愿承担违约金以解除合同的情况也是存在的，当然一次性支付高额的违约金对卖方来说也是不小的压力，卖方普遍也会要求调低违约金的比例。

签约后赎楼前最易遭遇卖方反价

“一个完整的二手房交易，一般需要签约、赎楼、资金监管、贷款、递件过户、抵押担保等多个环节，至少需要一个半月或者更长的时间才能完成。”段*愚律师介绍，其中签约之后、卖方赎楼之前阶段最容易遭遇卖方反价，“在过户之前，即使买方已经办好资金监管和贷款手续，但只要卖方一直观望，迟迟不愿意赎楼，合同就很难继续履行下去。”

“卖方违约，买方有三个选择，主张双倍返还定金、主张违约金或要求继续履行合同，但是究竟选择哪一种方式对自己更有利，需要综合案件的情况分析。”一般来说，在定金和违约金之间，买方更愿意选择金额更高的违约金。但是究竟选择违约金还是选择继续履行合同?段*愚认为，这需要考虑房屋交易价格、上涨幅度、自己对房屋的需求等因素。

首先，假如选择违约金，一般合同约定的违约金比例为交易价格20%，但法院对违约金的支持比例却不一致，存在较大的自由裁量空间。但毫无疑问的是，在当前恶意违约情形较多的情况下，法院肯定更倾向于打击不诚信的行为、尽可能高地支持违约金的比例。目前，深圳法院已经有多起判赔支持20%违约金的案例，这对违约者来说，是非常严厉的信号。

如果买方对房屋的现实需求非常迫切，或者房产价格涨幅远超20%，则对于买方来说，要求继续履行合同无疑是更好的选择。但房地产交易自身的特点，决定了法院在判令继续履行的时候需要考虑更多的因素：即必须具备可操作性或执行性，法院才可能判令继续履行。

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判令继续履行合同需具备几个前提

就目前判例和精神来看，判令继续履行合同一般需要具备几个前提：一是买方具备购房资格;二是买方具有一次性付款的能力或者已经付清首期款，剩余款项也已申请贷款并已取得银行出具的贷款承诺函;三是卖方红本在手(房产无抵押)，或者已经办理赎楼手续(或者卖方已公证授权代理人办理赎楼手续)，或者在诉讼程序中可以追加房产原贷款银行为第三人，判令卖方赎楼，卖方不主动赎楼的，买方可以赎楼(相应款项直接在购房款中抵扣)。

怕自己后悔卖方可主张在合同中约定“反悔权”

“按照法律规定，不动产交付以变更登记为有效完成，二手房交易过程中既包括债权关系，即签订买卖合同，也包括物权关系，即变更登记，买方合同目的的最终实现，需要国土部门的登记才算完成。”这为卖方违约提供了时间和操作上的可能性，因此，相比一般的合同纠纷，二手房交易违约和纠纷发生的可能性更高。

违约和纠纷一旦发生，根据实践经验，卖方反价后，若买方诉至法院要求继续履行合同，并不一定能获得支持;即使诉请解除合同支付违约金，实践中在违约金的支持比例上也存在同案不同判的情况，无法向二手房市场释放稳定的信号，这令不少购房者感到十分迷茫。

“出现‘同案不同判’情况有其客观原因，也有其合理性。”“同案不同判”一直是影响司法公正和司法公信力的不利因素，在违约金支持比例上的“同案不同判”并非真正意义上的同案不同判，而是法官自由裁量权的体现，“自由裁量权为法官对现实因素的考量留下了空间，比如卖方违约的情节是否恶劣、房产价格上涨的幅度、买方的实际损失、买方购房是用于自住还是用于投资等等，都会对判决结果产生影响。”

据知情人士透露，深圳中院已就二手房交易市场纠纷猛增的问题组织了研讨和培训，有望出台相关指导意见。

“这份指导意见并不太可能如外界所传，卖家反悔的一律判令强制过户，而是会在尊重法律适用的稳定性和法官自由裁量权的基础上，尽可能地保障诚实守信的交易主体的权益。”

违约当然是违法行为，需要承担法律责任，但人非圣贤，在房价暴涨的情况下，卖方反价的行为并非令人难以理解。那么，对于卖方来说，如果一方面想出售房产，一方面又担心房价上涨自己反悔，是不是可以在合同中约定一个“反悔权”呢?“只要合同双方同意，这种约定并没有违法。”赵-丽律师表示，卖方可以主张在买卖合同中约定一个特别的条款，即如果在交易过程中房价发生明显的波动，则双方根据波动比例调整交易价格或者进行补偿，当然，这一切都建立在买方同意的基础之上。

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购买二手房，注意以下几个问题

一、在合同签订时，首先要确保合同的效力，不给对方留下主张合同无效的借口，比如核实房产权利人的身份、代理人的授权委托手续、房产共有的情况等;

二、在合同内容上下功夫，比如尽可能约定更短的交易周期以尽快完成交易，或者约定更高的定金额度(法律规定不超过交易金额的20%)，或者约定一旦发生纠纷、诉讼引发的律师费及各种费用，由败诉方承担，尽可能增加违约成本;

三、自己严格依买卖合同约定履约，不给对方留下“买方违约”的口实，包括按时足额支付定金、及时办理首期款的银行资金监管手续等;

四、发现对方可能违约的，要及时固定证据。如果卖方应履行义务期限届满时未履行其义务，买方应自己或者委托律师向卖方发出书面的《履约催促函》，并保留函件复印件及邮寄凭证，以证明对方违约的事实;

五、一旦发生纠纷，如果双方协商不成，买方应及时委托律师维护自身合法权益，而且无论买方考虑何种诉讼请求，在起诉后都应立即申请财产保全，查封涉案的房产，以保障今后判决的顺利执行。