本报深圳讯二手房业主今后若因房价涨而反价违约，不仅要双倍返还买家定金，还须赔付涨出的差价。近日，广东省深圳市中级人民法院出台《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(初稿)》(以下简称《指导意见》)，对于违约赔付有了统一判决标准。

据了解，在现行的深圳市国土房管局统一版本《二手房买卖合同》中，已有解约定金约定的条款，买、卖双方可分别以丧失定金或双倍返还定金为代价而解除合同，但没有房屋差价这条约定。在去年房价大跌期，有买家宁愿损失已交付的两三万元定金，也要违约不再买可能一个月内下跌十几万元的房子;今年房价再次上涨，有卖家宁愿双倍返还定金，也要留着房子等涨价后再卖，由此引发不少纠纷。针对这种情况，《指导意见》第十八条规定，因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定;没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。这样一来，二手房交易的买卖双方就可在合同中附加条款，约定单方违约所需赔付的房屋差价是多少或如何计算，差价约定越高违约成本就越大。即使是没有此附加约定的，以后法院判决也会通过评估来支持赔偿差价损失，那么因房价涨跌而想要违约的人就不敢了。广东大地律师事务所律师刘红生对记者说。

另外，针对房地产纠纷中存在的房屋的共有人有一方不同意卖房，要求撤销合同的现象，《指导意见》第六条规定，房屋登记的所有权人出卖共有房屋，合同当事人或其他共有人以出卖人擅自处分房屋侵害了共有人权利为由主张房地产买卖合同无效的，不予支持，但是买受人知道或者应当知道房屋为登记权利人与他人共有的除外。

刘红生向记者解释说，夫妻共有房屋登记在一方名下的情况屡见不鲜，随着房价上涨有不少人以未经共有人同意出售为由，达到解除合同的目的，买方就会受到损害。但在房产买卖中，买房者没有理由怀疑也没有义务去探究买的房是否存在房产共有人，所以共有人单独出售房产，而买房者并不知道房屋为登记权利人与他人共有的情况下，并不影响合同的有效性。而其他共有人了解到房产被出售后，可以向出售房产的共有人追偿，这是另一层法律关系。

针对签阴阳合同避税的现象，《指导意见》第八条规定，房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效，该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。房地产成交价应依据当事人双方的真实意思认定。

刘红生对记者说，签订阴阳合同比较常见，一旦发生纠纷价格到底执行哪个合同、阴阳合同有无效，各法院判决不一致，甚至出现了法院判决阴阳合同都无效的案例。此次《指导意见》认为，阳合同仅价格条款无效，但其他条款有效，还是可以继续履行合同，成交价将以真实价格认定(通常是阴合同价格)，所以避税目的将不能达到。