第一章总则

第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和居住环境，根据《国务院物业管理条例》、《河南省物业管理条例》，结合我市物业管理实际情况，制定本办法。

第二条本办法适用于本行政区域内的物业管理活动。

由房地产开发商建设,出售、出租给两个以上业主共同使用的物业，应当实行物业管理。

机关、学校、企事业单位，按照住房制度改革政策出售的公有住房或集资建房，在一个封闭式区域内的，业主自愿实行物业管理。

第三条本办法所称物业，是指已建成投入使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。

第四条本办法所称物业管理，是指业主或业主组织通过选聘物业管理企业，由物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第五条本办法所称物业管理企业，是指依法设立，能独立承担民事责任，具有企业法人资格并取得资质证书的企业。

第六条本办法所称业主，是指实行物业管理区域内的房屋所有权人。

第七条市房产管理局是本市物业管理主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各县房产管理部门，负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。

第八条公安、工商、物价、供水、供电、供气、通讯、有线电视等部门，应按照各自的职责，做好物业管理区域内的相关工作，并会同房产管理部门制定相应的实施细则。

第二章业主、业主大会及业主委员会

第九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务;

(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议;

(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议，行使投票权;

(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

(十)法律、法规规定的其他权利。

第十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第十一条业主大会由本物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第十二条已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，但使用已超过十二个月，尚未召开首次业主大会的，应当由开发建设单位负责牵头组成业主大会筹备组。筹备组有开发建设单位、前期物业管理企业、业主代表参加。筹备费用由开发建设单位解决。

筹备组名单确定后，以书面方式在物业管理区域内公告，并告知物业管理主管部门。

筹备组自业主大会成立、选举产生业主委员会之日起使命终止。

第十三条筹备组应当做好下列筹备工作：

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案);

(三)确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单;

(五)做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款(一)、(二)、(三)、(四)项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面方式在物业管理区域内公告。

第十四条筹备组应当自组成之日起30日内，在物业管理主管部门和辖区办事处指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。

第十五条业主的投票权数，除法律法规另有规定的外，按下列规定计算：

(一)住宅物业为一户有一投票权;

(二)非住宅物业按建筑面积计算。

确定业主投票权的具体办法由业主大会制定。

第十六条业主大会履行下列职责：

(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;

(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作;

(三)选聘、解聘物业管理企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施;

(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。

第十七条业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主通过。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

第十八条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

第十九条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。

第二十条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：