一、房屋租赁合同定金能否退还

房屋租赁合同定金能退还。给付定金的一方不存在违约情形的、因特殊情况天然要素不归责于任何一方的原因无法继续履行的，定金能退还，收受定金的一方违约导致无法继续履行的，定金能退还双倍。

《民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。

第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

二、租房签的租赁合同是否有效

房屋租赁合同是否有法律效力，要从以下几个方面进行审查：

1、合同主体是否符合规定。比如审查租赁双方是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人；出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。

2、房屋租赁合同的内容是否合法。如果有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均无效，不受国家法律保护。

3、意思表示真实。合同双方对合同内容知悉并了解，在对合同内容认可的情况下，双方签字（盖章）确认后即为生效。

《民法典》第一百四十三条

具备下列条件的民事法律行为有效：

（一）行为人具有相应的民事行为能力；

（二）意思表示真实；

（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。

三、房屋租赁合同如何才能生效

房屋租赁合同自合同成立时生效。如果双方约定了生效条件或者生效期限的，自条件达成或者期限到来时生效。

法律规定依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

因此，租赁合同一般是成立即生效，如果双方另有约定的，应当按照约定确定生效时间。

《民法典》第一百五十八条

民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。

《民法典》第五百零二条

依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

《中华人民共和国民法典》：第六章　民事法律行为 第三节　民事法律行为的效力　　第一百四十三条　具备下列条件的民事法律行为有效：\n　　（一）行为人具有相应的民事行为能力；\n（二）意思表示真实；\n　　（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。