一、公房可以买卖吗
公房,又叫使用权房、居住权房,使住房实物分配制度下的产物。过去,居民的住房都是国家或者单位以实物形式分配给个人居住的,个人按照很低的租金标准箱产权单位交纳房租,租住该房屋,个人只能居住或者调换、继承,产权仍然属于单位或者房管单位,但是单位也不得随意收回该房屋。个人是不得买卖甚至出租的。后来国家出台了房改政策,允许个人将该种类型的房屋买下产权,变成了房改房、已购公房。
二、公房与私房的最大区别在哪里
公产房与私产房的最大区别在于产权,公产房没有产权人,业主只有承租权,没有转让权,所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁,也无法继承或办理婚前公证。
三、公房买卖产生纠纷应如何认定
根据其交易标的,公房买卖可以参照现行处理商品房买卖纠纷相关的法律规定。理由如下:首先,商品房屋买卖是现代社会典型的不动产交易行为,也是典型的不动产物权变动。在商品房合同中,双方当事人就订立商品房买卖合同的意思表示达成一致时,合同即产生约束力,不具有排他的效力,故而商品房物权的变动必须依赖不动产的登记制度。根据国家对于公房使用权转让审批的相关要求来看,这些规定同样适用于公房使用权的买卖。其次,当事人未办理登记手续,是不影响合同效力,只是合同标的物所有权及其他物权不能转移。当事人双方依自身意思表示签订公房买卖协议后,在房屋买卖协议成立后,房产使用权虽没有转移,但双方当事人依协议建立的法律关系依然存在。
最后,《民法典》第七条规定,民事活动应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是指民事主体在从事民事活动中,应诚实守信,以善意的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或者合同规定的义务。诚实信用原则作为民法,特别是债权法中的最高指导原则,具体内涵是:应以诚实信用的方式行使权利。权利人只要行使财产权时,尊重国家、集体和他人的利益,以善意的方式行使权利并获得利益,那么该交易应当被认定为有效,合约当事人应当依照合约履行。
四、公房买卖要注意哪些问题
(一)购房过程中购房人去世的,如何办理产权手续?购房人在办理购房手续过程中死亡的,凡已按规定交纳了首付款,且继承人愿意继续支付的,可由其继承人按照原协议继续支付房价款,房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的,所购住房产权可直接登记在继承人名下。
(二)承租人的继承人是否有获得房屋的租赁收益的权利?公产房出租人与承租人的权利之间存在某种脱节的联系,是一种不完整的不动产所有权,比如说,公产房的承租人可以通过租赁房屋获得一定的收益,其承租人的继承人当然也基于某种优先权继续获得房屋的租赁收益。按照中国《民法典》的规定,遗产一般是公民死亡时遗留下来的的个人合法财产,对于公产房承租人只有使用权,没有所有权,所以并不在遗产范围,依法不能继承。根据建设部的《城市房屋租赁管理办法》规定:“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的,其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”
所以,在司法实践中,一般来说是可以变更承租人。通过上文的分析可以知道,在以前对于公房其实业主只有承租权,而不享有产权,在这样的情况下自然不能对公房进行买卖。但在之后,随着政策发生了改变,也是允许个人购买公房的产权,然后作为房改房或者已购公房出售给其他人的。
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