定金是二手房买卖当事人为确保租赁合同的履行，而在租赁合同成立之前交付相对方一定的价款以保证租赁合同能够正常履行。定金应由当事人以书面形式约定，在交付定金价款后定金合同成立，且双方约定的定金不得超过主合同标准额的20％。具体到二手房买卖中，因为约定定金额时尚未签订具体的租赁合同，主合同价款的计算应该参照租赁房屋的惯常租金和约定的租赁期限计算。

二手房买卖定金纠纷

在二手房买卖中，当双方签署了定金协议，交付了定金后，卖方不愿签订房屋买卖合同，买方应如何维护自身权益？

买卖双方签订了定金协议，约定卖方将其名下100平方米的房屋，以64万元的价格卖给买方。双方约定定金为5万元，预付房款45万元（含定金），余款待买方取得房产证后5日内由贷款银行直接划入卖方账户。如买方反悔则没收定金；若卖方反悔则双倍返还定金。当天卖方向买方交付了房屋，买方也将45万元支付给卖方。

两个月后，卖方书面通知中介公司，请转告买方，《定金协议》暂缓执行，需要买卖双方另行协商等。后买方起诉到法院，诉称卖方因房价上涨而不愿继续履行合同，并擅自撬门换锁不让买方装修和入住。请求法院判决卖方继续履行合同，办理房屋过户手续，并赔偿经济损失。

买方认为双方签订的合同虽名为《定金协议》，但内容包括了房屋坐落地址、室号、面积等基本状况、房价款、付款时间及付款方式、房屋交付、产权过户等房屋买卖合同所应当具备的条款，其实质是一份买卖合同。买方支付了70％的房款，卖方也已经交付了房屋，双方已经履行了合同大部分义务。

卖方辩称，双方签署的是定金协议，在上述协议中约定待取得房屋产权证后再签订买卖合同。由于双方意见有分歧，至今未签订买卖合同，在双方签订定金协议时卖方尚未取得房产证，不具备转让房屋的法定条件。

法院审理后认为，该定金协议虽名称是定金合同，但定金协议已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得房屋产权证，冠以定金协议之名。买方除了支付定金外，还支付了大部分购房款，卖方也把房屋交付给买方使用。双方实际履行的内容超越了定金合同的范畴，而涉及买卖合同的权利义务。遂认定定金协的性质是房屋买卖合同，现卖方取得了房屋产权证，该买卖合同当属有效，于是一审判决支持了买方的诉讼请求。（本文转自北京房产无忧律师网）

《民法典》第五百八十六条，定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。