2012年下半年,李阳看中了房山的一套二手房,计划做婚房。在中介的帮助下,他很快与房主王某签订了合同,并交付了100万元的全部房款,随后双方办理了房屋过户手续。转让当天,双方签订了《补充协议》,约定王某半年内将该房屋上的所有账户全部搬走。逾期不迁出的,每逾期一天,按房价的0.05%向李阳支付违约金,并继续办理户口迁出手续。但在过户后,由于自身原因,王某一直没有转移户籍。一开始,李阳并不在意。然而,2014年,由于工作调动,他考虑转卖房子。然而,由于户口问题,他没能卖掉房子。为此,李阳将王某起诉至法院,要求对方赔偿2013年4月至2014年12月期间未调出账户的违约金27万余元。经审理,法院认为王某应当支付违约金,但每天万分之五过高,最后判决王某应当支付20万元作为违约金。为了避免损失,买方应敦促卖方尽快离开账户。最好像李阳那样在合同中约定违约金,事后再要求赔偿损失。同时,法官还提醒卖房人,在卖房前,要考虑好户口迁移的地点,以便日后操作。2014年4月,王伟夫妇看中了房山某小区的一套两居室公寓。王伟还在为自己的购房资格发愁。在北京的8年时间里,他在公司异地工作了半年多,社保也中断了。但中介表示,这些都不是问题。王伟与卖房人签订了购房合同,交了定金5万余元和中介费2.4万元。中介公司向住房和城乡建设委员会提交王伟的购房资格时,未能通过审核,导致王伟赔偿卖方损失2.8万余元。王伟认为中介公司存在欺诈行为,恶意为双方交易提供便利,遂将中介公司起诉至法院,要求对方返还中介费并赔偿各项损失,共计10万余元。
法院经审理认为,虽然本案中介公司存在一定过错,但王伟作为购房人,在不确定是否符合限购政策时,草率签订了购房合同和承诺书,也存在一定过错。根据双方过错大小,法院判决中介应承担60%的责任,返还中介费并赔偿损失1.8万元;王伟本人应承担40%的损失。
[法官观点]一些中介公司为了方便中介服务、赚取中介佣金,会故意隐瞒或不审核双方资质,导致双方无法履行合同,从而引发纠纷。对此,法官提醒买卖双方在买卖前一定要确认双方的资质一致,以免发生不必要的纠纷。2013年9月21日,李莉与王女士签订房屋买卖协议。双方约定,王女士将名下的一套房子转让给李莉。李莉将一次性支付110万元购房款,王女士负责办理房屋过户等手续。9月29日,李莉付清了全部房款。同年10月,该小区房价大幅上涨,王女士觉得自己在售房时亏了钱,于是拒绝配合办理房屋过户手续,要求李丽再加10万元。李莉答应增加5万元,所以双方没有达成协议。随后,李莉将王女士起诉至法院,要求协助办理过户手续。
法院经审理认为,李丽已按约定支付了全部购房款,但王女士拒绝办理房屋产权、土地使用权的过户手续,应承担违约责任。因此,法院判决被告应在10日内协助原告办理过户手续。[法官说]买卖双方签订的房屋买卖合同,在不违反法律和强制性规定的情况下,一般是合法有效的。双方应按合同约定履行,否则即构成违约,违约方需支付违约金。
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