商品房预售实行许可制度。预售房产的开发商应当持有合法有效的商品房预售许可证，未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效商品房预售许可证的可以认定为有效。

房地产纠纷源于商品房预售制度

对广受争议的商品房预售制度的变革，业内人士判断，综合种种迹象，在修订城市房地产管理法的大背景下，恐怕不会废除该制度，而是在现有基础上对开发商加强政府监管，实行商品房裸售

生而卓越，就此进入北大清华。这是地处北京市北四环边上某售楼处打出的广告，广告牌下，尚是毛坯的外立面墙，露出一个个待装玻璃的空窗子。

售楼员告诉《法治周末》记者，这是他们一期开盘的唯一在售房源，沙盘上，其他楼号已挂上了醒目的红色售罄标某。

中国自实行商品房预售制度以来，看房人经常遇到这样的情况。

现行的商品房预售制度，使消费者在购买房屋时，买的只是图纸和沙盘上的房屋，并不是实物，风险很大。知名房产律师秦某主张彻底废除这项制度。

据全国人大财政经济委员会透露，国家住房和城乡建设部正组织力量积极开展城市房地产管理法修订工作，并已形成修改草案征求意见稿，其中就包括完善商品房预售制度。

城市房地产管理法即将修订，商品房预售制度将走向何方？

官方或反对废除商品房预售制度

16年前，城市房地产管理法实施，正式确立了商品房预售制度。实践中，该制度弊端渐显。改革或取消的呼声也日渐高涨。

民革中央在一份提案中认为，商品房预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一。该制度不仅导致房屋面积缩水、建筑设计变更、房屋质量缺陷等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，最后甚至还会出现携款潜逃等违法犯罪行为。

但作为主管部门，国家住房和城乡建设部更倾向于完善商品房预售制度。

2010年4月，住建部下发通知要求，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式，向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。

在此背景下，各地纷纷出台政策。

9月2日，上海市房管局下发通知，要求强化市场监管，严格商品住房预售许可管理。10月25日，北京市出台办法，规定商品房预售资金应全部存入商品房预售资金监管专用账户。11月1日，浙江出台办法

与此相呼应的是，住房和城乡建设部正积极开展城市房地产管理法修订工作，其中包括完善商品房预售制度。业内专家认为，此举传递出的信号是，商品房预售制度变革在即。

超80％房地产纠纷源于预售制度

对于商品房预售制度，秦某主张彻底废除。已过不惑之年的他，经历了中国商品房预售制度发展的全过程。

18年前，秦某在山东老家买了一套房子。本来说1年内入住，结果到了交房时间，什么都没有。向《法治周末》记者回忆自己18年前的买房经历时，秦某的语气有些激动，为什么我当初能在开发商什么都没有承诺的情况下付钱？就是因为相信预售制能提供保护。

随后，秦某开始浸淫于房地产法律实务。他发现，超过80％的房地产纠纷源于预售制度。从2001年开始，秦某的名字通过204条与房地产消费者维权联系起来。

2009年6月，上海市莲花河畔景苑小区一栋在建的13层住宅楼轰然倒塌。当年9月，秦某的律师团队介入该案。如果没有预售制度，业主权益受损的程度会大大降低。秦某表示。

此后，秦某与某地产董事长任某强就商品房预售有过一番激烈的辩论。当时就是主废派一员战将的秦某，现在更主张一次性废除。

对商品房预售应加强监管，但不能取消。中国房地产职业经理人联盟副秘书长陈某峰对《法治周末》记者表示。

陈某峰认为，中国房地产市场的发展还不能满足城市化的需求。在现有城市化速度下，房屋的供给严重不足，如果完全按照现房来销售的话，市场至少在1年左右出现供不应求的局面，反而会助推房价。

商品房预售制度执行了十几年，短期内取消不是很现实；即使要取消该制度，也需要一个过程。陈某峰说，实际上，北京现在的预售监管政策已经很严格了，各地可以参照北京对预售进行监管。北京把开发商的所有行为全部置于政府监管之下，俨然进入裸售阶段。

《城市商品房预售管理办法》第五条

商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

《商品房销售管理办法》第六条

商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。