案例概况

秦老先生早年间来北京打工，1993年在海淀区某村购买了张女士的一处宅基地上的房屋，双方在村委会的见证下写了买卖协议，总价款36000元，合同签订当日支付房款并交房。因宅基地使用权证暂无法进行更名，仍登记在张女士名下。双方相安无事至2014年。

2014年，政府规划，秦老先生所在村被列入征收范围。张女士知道后，便找到秦先生，称当初卖房时价格那么低，现在希望双方将拆迁利益五五分。秦老先生当即反对。张女士又称，秦老先生非本村村民，不能购买宅基地，因此双方的房屋买卖协议无效，张女士只需要返还秦老先生36000元的购房款，所有的拆迁利益都应归张女士。

秦老先生认为，协议是在村委会的见证下签的，也有村委会的章，怎么合同就无效了？另外买的时候是3间房，自己已经翻建扩建至8间，如果合同无效了所有都需要返还。再说1997年，秦老先生已经将户口迁至本村，且从买卖到现在已经过了20多年，已经过了法律上规定的最长诉讼时效。

张女士一纸诉状将秦老先生诉至法院，要求确认双方的宅基地上房屋买卖合同无效。

律师解读

律师指出，农村宅基地上房屋买卖不同于一般商品房、二手房买卖。根据《土地管理法》和《民法典》的规定，农村宅基地属于村集体所有，村集体组织内村民仅享有宅基地使用权，宅基地也只能在本集体经济组织内部流转。

因此，买卖宅基地上的房屋要符合《土地管理法》和《民法典》的相关规定，否则可能因违反法律、行政法规而导致买卖合同无效。

但并非所有的宅基地上房屋买卖合同都属无效合同，亦有例外的情况。

律师表示，实践中通常有以下几种情况合同有效：一种情况是合同签订后买受人将户口迁至本村的。因符合相关法律的规定，在本集体内部流转，合同真实有效。或者是土地的性质发生变更。例如因征收土地的性质已由农村集体所有变更为国有土地，相关法律对买卖国有土地上房屋买受人的身份并未作出限制，因此土地性质变为国有土地后，相应的房屋买卖合同也随之有效。另外还有一种情况是房屋经过多手买卖，最后的买受人是本村的，符合购买宅基地上房屋条件的，那么这一连串的房屋买卖合同均有效。

结合本案的情况，虽然在签订合同时秦老先生不是本村村民，但秦老先生已在1997年将户口迁至本村，符合宅基地使用权在本村集体内部流转的规定。张女士和秦老先生买卖房屋系双方真实的意思表示，因此合同合法有效。

律师表示，虽然买卖已过20多年，但本案并未过诉讼时效。确认合同无效是一个形成权，不受诉讼时效的限制。

如果秦老先生未将户口迁至本村，诉讼过程中土地性质也未发生变更，那么张女士和秦老先生签订的房屋买卖合同无效。依照《民法典》的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，折价补偿。张女士需要返还秦老先生购房款，包括折价补偿扩建房屋。同时秦老先生和张女士对合同都有过错，双方根据过错程度，承担相应的责任。

全国人民代表大会常务委员会关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定