限购为当地政府国土资源部门颁布的政策性文件，并不属于法律与法规的范畴，因此也并非是商业风险或不可抗力。司法时实践中，限购的发布，会直接导致购房人首付提高、甚至直接失去购房资格。而一旦类似这种情形出现，会认定为“不可归责于双方当事人的事由”导致合同无法继续履行的。可以予以解除合同。建议：购房人在购房时，应对限购政策有一定的了解，尤其在签订合同前一定要对购房合同关于首付、贷款的事项约定清晰明确，避免仓促缴纳定金和首付后导致纠纷的发生。

竞拍之后出限购政策

稿件来源：法制日报析案

2010年4月，浙江省温州市某村村委会与一拍卖行签订一份《委托拍卖合同》，双方约定，该村村委会委托拍卖行拍卖村委会名下的34套房产。拍卖成交后，拍卖行收取买受人1．2％的佣金，拍卖行收到成交款之后扣除佣金将钱款返还给该村村委会。然而，这34套房产当时尚未申领房产证、土地证，双方约定，房屋所有权证和土地使用权证先办理到该村村委会名下之后，再过户到买受人名下。同年5月，拍卖行在报纸上刊登拍卖公告，公告中将拍卖时间、地点、竞买对象及上述产权情况等相关事宜都予以事先充分声明。

潘先生随后参加了竞买，成功拍得一套219．5平方米的房屋，总价为478．51万元，潘先生缴清了拍卖款和佣金5万余元。事后，拍卖行将拍卖款付给村委会，并将房屋交付给了潘先生。

2011年3月8日，温州市政府颁布了《关于国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》，意见规定：自本意见发布之日起，对已拥有2套及以上住房的温州市户籍居民家庭，要暂停其在温州市内购房；违反规定购房的，不予办理房地产登记。

潘先生说，村委会在拍卖的时候承诺2010年年底就能办理完毕房屋产权证和土地使用权证，结果直到2012年9月3日，村委会才取得了房屋所有权证，足足迟了两年。潘先生去办理房屋产权登记手续时被告知，因为他名下已经有4套房屋，受到上述房地产限购政策的限制，无法办理其拍得房屋的产权过户手续。

潘先生认为，是村委会拖延办理产权初始登记，导致他因为“限购令”的原因无法办理房屋过户手续，所以他主张应当解除《拍卖成交确认书》，拍卖行和村委会应当将拍卖成交款和佣金都返还给他。协商不成，潘先生将拍卖行和村委会都告到了法院。

近日，温州市鹿城区人民法院判决认定各方对此事均无过错，拍卖款和一半的佣金将如数归还潘先生。

以案释法

限购致无法过户可解除

法院认为，潘先生在拍卖前已经在温州市区拥有4套房产，而村委会是在市政府颁布的房地产调控政策实施后才取得涉案房屋所有权证，根据该政策规定，潘先生、村委会不能办理涉案房屋的产权过户手续，导致相关合同无法继续履行，潘先生要求解除《拍卖成交确认书》，于法有据，法院予以支持。合同解除后，潘先生要返还上述房产，村委会要返还拍卖成交款478．51万元。

造成拍卖合同不能履行、拍卖房产不能过户的过错责任究竟在哪一方？法院认为，拍卖程序合法，造成合同不能履行，拍卖行不存在过错，其代收的拍卖成交款，已经向村委会转付，潘先生要求拍卖行返还拍卖成交款、佣金，法院不予支持。虽然拍卖合同解除不归责于潘先生和村委会，但是潘先生支付的拍卖佣金57421元确实是潘先生的实际损失，公平起见，这笔金额应当由潘先生与村委会各半承担。

据此，法院一审判决解除潘先生与拍卖行签订的《拍卖成交确认书》，判令村委会返还潘先生拍卖成交款并赔偿其2．8万余元的损失。

一审宣判后，潘先生、拍卖行、村委会方面都服判，均未提起上诉。

《中华人民共和国劳动合同法》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。