小产权房是没有房产证的。根据法律规定，国家是明确禁止小产权房登记发证的，小产权房不能取得国家颁发的房屋产权证书，也不能抵押贷款。但是每一种小产权房也都有相关的证件，深圳目前在卖的小产权房主要就是两证一书和历史遗留的比较多。“两证一书”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》。

一、小产权房的特点具体包括什么

其一，集体土地建设的房屋。“小产权房”最重要的特点就是在集体土地上开发的房屋，我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有，如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售，必须先经国家征收，把集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后，才能进行开发建设。

其二，没有“五证”。商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上规划许可证等“四证”。

其三，价格便宜。“小产权房”好卖，最主要的是其售价相对便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用，所以价格低廉。

其四，无合法产权。小产权房无法进行房屋产权登记，不能办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房屋所有权证书。

其五，开发违规较多。开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件，房屋设计及建筑质量得不到保障。

二、小产权房是什么意思？

小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的小产权房，也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，小产权其实就是乡产权集体产权，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的商品房。目前的小产权房、乡产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房的价格，一般仅是同地区商品房价格的1／3甚至更低。廉价是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。